主题：北京房屋空置率28.9%和相关思考 -- PBS

我以前写过一篇中国房地产现状是8000万套空房用于投机，有河友不承认我的数据，认为我的数据是拿不出手的东西，比如用全国660个城市的半年不走的电表抽样调查来推测全国有6000万套空置房是危言耸听云云：

那么今天北京市公安机关这样的权威机构发布了一连串北京空置房数据，可以给我们的争论写下一个句号了。

首先我们看到北京市公安局不是采用抽样的办法来统计北京的住房情况，而是通过一家一户，一个一个人头的全市实有人口服务管理全覆盖体系建设，即依托全市地理信息系统，建立人房信息关联的实有人口综合信息应用平台。这是一个强大的电子地图，只要点击地图上的任意一栋民宅，就能显示出这间房子内居住人的相关信息。

一个良好的实时动态电子信息系统，是一个透明公开公平的系统，把一个城市的经济和社会状态完整地表现出来，为经济和社会的组织管理提供了有效的数据平台。

利用这个系统，截至目前，已基本建成了全市房屋标准地址数据库。共采集录入建筑物信息146.7万条，房间信息1320.5万条；已导入实有人口信息2074.3万条（户籍人口信息1280.1万、人户分离人员信息112.1万、流动人口信息672.6万、境外人员信息9.5万），其中87.7%在电子地图上实现了实有人口信息与房间信息按居住地址有效关联。

北京市公安局用了3个月的时间，得出下列结论：

目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。

这个空置房屋381.2万户对北京房地产的意义是什么呢？

用同样的系统，我们知道目前该数据库已录入居民住房房间数为1320.5万套，那么通过简单计算，我们可以知道北京市的空置房率是28.9%。

2010年7月23日，有报道称，国家电网公司在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。根据北京联合大学应用文理学院城市科学系课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行抽样调查，得出27.16%的住房空置率结果，推算出北京2007年约有5400多万平米已购商品房闲置。对此，北京市房地产业协会坚定地说，这个数据有错误，说明不了任何问题。

北京现在实际核定的28.9%的住房空置率同以前推算的27.16%的住房空置率相比相差不大，证明以前用电表抽查来推算的数据是相当靠谱的--其实这就是数理统计的威力所在。

我相信北京市公安局没有闲情把房地产空房率的数据拿来作秀或危言耸听吧。

下面给个新闻链接：

北京核对空置房屋381万户 标注出租房屋139万户

另外一个新闻报道也很值得关注并进行数据运算：

根据5月15日西南财经大学和人民银行共同发布《中国家庭金融调查报告》新闻，我们知道中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1.22套而农村为1.15套---那么基本上就是22%的城市空置房率了。

中国目前农村人口同城市人口的比例是1：1，14亿人口，平均每户3人，城市农村各有2.33亿户。

假定中国2.33亿城市户口和2.33亿农村户口，那么空房总数是2.33亿X0.22+2.33亿X0.15=8621万套。

这样可以说推断中国房地产现状是8000万套空房用于投机是准确的描述。

• 这个同人口数量没有关系，而同人口平均收入有关

但投机或投资的界限不是那么好分。

还是回你这贴的：链接出处

今年能否跌25%，实在不好说。关键在于国内没有太多稳健的投资渠道，资金外流又受限制，钱不去股市唯有去楼市。

28.9%的住房空置率也可以这么解读：说明空置的成本很低，对很多投资者、投机者来说，他们HOLD得起。

房价我看还是跟国家的整体经济状况相关，如果又有什么刺激政策出笼，估计不降反升。

381.2万是初筛，后面还会有修正。看一下最新的新闻[URL=]《北京公安局回应381万套空置房质疑》http://news.sina.com.cn/c/2012-06-06/015924541469.shtml[/URL]其中房屋中介给出的三四十万的空置数我觉得是合理的。

那个27.16%的空置率是针对“50多个2004年到2006年售出后入住的小区”的，事实上北京还存在大量“2004年以前建成入住”的房屋，这种房屋空置率基本为0。

根据《北京市第六次全国人口普查主要数据公报》2010年11月1日，北京常住人口为1961.2万人。这次公安局“导入实有人口信息2074.3万条”。虽然这次是初筛，但与之前的人口普查数据吻合度很高。因此即使有遗漏的人口，也不会多。

这次核对的不仅是“2004年到2006年售出后入住的小区”，而是北京的所有住宅。准确度更高。

和公安局的统计数量比，“伟业我爱我家集团副总裁”这种明显有屁股倾向的人的估计数据明显不靠谱。

如果的确只有空置三四十万，则北京需要再找到至少350W人，而且让他们每人住一套房。要么是这些有钱人太懂得保护自己的隐私了，要么北京公安局长应该下台了。

这个３８０万套空置数据一眼看上去就不对，稍一估算就知道不可能。显然是公安局录入的中间结果，打电话查，没人就先放一个空置，下回有人了就去掉。３０－４０万套空置感觉合理。

目前的情况是，北京不断往里加人，外地来的人，多个家庭全力支持买房，高收入的人也不少。还有卖小换大的改善性购买力。实践说明，在限购的条件下，购买力仍然非常强劲。从购买力以及房贷安全性看，维持目前的价位是可以的。

这是因为人往高处走，来北京发展的人太多。理论上应该把北京的企业搬到外地，减少人口与环境压力，促进地方均衡发展。

如果北京失去对外来人口的吸引力，房价将大幅下跌。风水轮流转，这也是可能的。许多奔北京的人，其实去小一些的城市可以过得更好。

而是需求无法满足了---对穷人和富人来讲都是如此。

在这种状态下，扭曲的价格崩溃或泡沫破裂是必然结果。

http://house.people.com.cn/GB/18086347.html

日前，市公安局人口总队公布了人口人房关联图的完成情况，针对本市目前空置381万套房屋的质疑，市人口总队昨天回应称，这并不是本市空置房屋的最后数据，由于统计方式的问题，很多空置房屋在接下来的普查中会划为有人住的房屋。

　　去年底，北京市开展了全市实有人口服务管理全覆盖体系建设，即依托全市地理信息系统，建立人房信息关联的实有人口综合信息应用平台。截至3月底，这项统计完成了87.7%，通过此前的调查初步划出了本市有381万套房屋空置。但是这并不是最后数据，市人口总队相关负责人介绍，民警通过初步普查会将一些暂时无人居住，或者普查当天无人在的房屋暂时划为空置房，然后通过核查户籍信息、人户分离情况以及房屋出租情况将这些空置房的一部分重新划为有人居住的房屋。

　　而在完成人口人房关联图的工作中，首先要确定房屋，这之中也包括了许多城乡接合部、农村地区的房屋，然后再往其中“填入”住户和租户。所以在现阶段会有一些空置房屋的数据，但是在人口人房关联图完成前，这肯定不是北京市空置房率的最后数据。

　　■释疑

　　北京有没有381万套空置房

　　中介估计有三四十万空置房

　　一位参与此次普查的民警告诉记者，他们在去居民家时，如果住户不在，那么会先将这个房屋划为空置房，然后通过以后核查到的人户分离情况，以及此房是否装修、出租情况，再将房屋重新划为有人住的房屋，大部分情况都是如此，只有确定房屋业主为人户分离，并且业主确定此房暂时不住人，才会划定此房为空置，但是大多数空置房都会经过后期调查重新划回来。“目前这项工作的进展是房屋情况登记完毕，但人口情况还没登记完，未来肯定会有很多空置房重新划回来。”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，根据他了解的目前市场上的房源，整个北京有房产证的房屋在七八百万套左右，所以说381万套空置房不太可能，“如果说白天去敲门，没有开门的暂时算空置，有可能是这个数”。他估计，北京市场上常年没人住的空置房大约在三四十万套。

　　如何统计空置房数量

　　曾讨论通过查水表看空置率

　　对于昨天“381万空置房”一说，北京房协秘书长陈志表示，目前“空置房”的概念还不明确，所以不好评判。在接下来的空置房数量统计时，陈志认为，应该回答几个问题：怎么界定空置房？用什么样的方式调查？数据怎么统计？住户出差、旅游等几种特殊情况怎么排除在空置房之外？

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，关于如何统计空置房，北京在2008年前就商讨了多个方案，比如看水表、电表等，但最终方案都被否决。国外一般委托第三方调查机构统计空置率，比如随机抽查，工作日、非工作日、不同的月份，早中晚三个时间段去调查，如果五六次住户都不在，就认定空置。

　　胡景晖认为，房屋空置是一种浪费，如果市公安局确定了最终的房屋空置率，在有数据的基础上，北京应考虑征收空置税。

　　如何解决空置房过多问题

　　北京应征收空置税防止泡沫

　　虽然空置数据还有待最终确定，但北京中原地产市场研究总监张大伟表示，北京五环外一些区域存在空置比较高的现象，在房地产调控已经基本见效的情况下，可以考虑出台政策打击空置等过度投资行为，达到增加租赁市场和买卖市场房源的效果。

　　链家地产市场研究部分析师陈雪表示，北京空置房来源通常有两个：投资性二手房，因准备随时出售或无心获取租金收益而进行空置；投资性商品房，在购买之初只是期房，但如今已经是现房，如欲出租还需额外进行装修费时费力。投资业主无意经营，进而空置。这两个情况既是空置房的主要来源，也是当前北京剩余租赁房源中比较难以盘活的一类。

　　陈雪称，北京市场中存在大量的空置房，其实就是当前房地产市场存在的最大泡沫，如果无法去掉，将会成为未来房地产市场再次反弹的诱因。所以需要政府出台一些政策配合，盘活市场空置房源。

　　胡景晖认为，房屋空置是一种浪费，如果市公安局确定了最终的房屋空置率，在有数据的基础上，北京应考虑征收空置税。

按我的理解就是2074.3万人中还有12.3%的人，即255万人公安机关还没有确定其居住地址。这255万人肯定还有居住一部分房子，简单推算一下大概还需要100万套以上的房子。

所以，仅仅因为这个因素，381.2万套空置房就还得减少三分之一左右。

这255万人里有多少是拥有2套以上房屋呢？会不会还要增加255X0.28=71万套空房呢？

你做统计不能只往你希望的方向走吧？抽样调查数千个样本就可以得到北京空房率是27%以上的结论，北京市公安局”抽查“了87%的人口就发现380万套空房，如果全部查完毕，也许更多的空置房会发现---2007年抽样调查就发现空房率是27%，经过5年疯狂地囤积居奇，北京空房率只增加1%？

中国城市居民每户拥有1.22套房子是个统计值，是个大概率事实，这个数据不是随机”漏查“10%的人口就可以推翻的。

统计学可以证明当你随机抽查5000名居民发现空房率是27%，而你其实不必查更多样本了----你看北京市公安局查了87%的居民后，这个数值是28%。到这个时候，就没有必要怀疑那个抽样的27%空置房数据了。

你个人可能拥有多套房屋用于投资，担心这个数据的出现会影响房价，这种担心是多余的---你应该清楚你有几套房子会的的确确影响北京市空房率统计的结果，作为现代具有数理统计知识的投资人，应该知道空置率达到某种水平就是泡沫了，其价格是扭曲的，是会回归其真实价格的，唯一要做的是在真相还没有被公众认识到时，在高位出手获利。

而北京公安局这次把真相告诉大众后，再以鸵鸟心态来应对于事无补。

这个87.7%根本不是什么抽样调查，而是说2000万人中有87.7%公安局已经确定了其在哪居住。剩下的255万人警察知道其肯定存在，但是不确定其在哪里居住。

我说的意思是这255万人总不能天天住在马路上，最大可能是住在那380万套“空置房”里。所以，所谓的“空置房”应该还有一部分是有人居住的，只不过公安局还没有统计出来。

我个人根本不住在北京，在北京也没有任何房产，我只不过是通过公开的新闻信息说说自己的理解而已。

你再看看这句话是什么意思。

2007年抽样得出27%，而这次北京市公安局”抽样“更多，得出28%。

社区片警和街道社工挨家挨户敲门，基本是在周末白天。如果无人应门即计入“空置”，不管这家人是出国旅游了还是出租房暂时没有租出去。

现在得出的数据估计误差不是一般的大，而且不知道以后他们用什么办法更新数据。

应该是建立房屋管理数据库的一部分，接下来和公营出租房屋中介、网格化管理都是连在一起的。看起来总体误差很大，但是到具体的管片是在可接受的范围内的。

房屋数据可能只是个副产品。