主题：【原创】该如何治理中国的房价 -- Ace

中国的房价已成为政府宏观调控的工具

回国一月，惊讶于深上杭房价在去年一年翻倍。与银行和城投的友人一聊，发现房价猛 涨同时，一系列宏观经济现象同步发生。综合起来仔细一看，老夫得出的结论是房价的 高涨已成为政府宏观调控的工具，并有三方面成效，可谓一石三鸟。

第一，补充货币供应。一方面，15年开始，美国经济复苏，而中国经济的产能过剩和库 存过剩问题，导致实体企业、房地产开发商和城投同时出现贷款不良的问题，导致资本 看空中国经济，回归美国。热钱出逃，导致外汇储备锐减。储备的减少，会相应的减少 当年因为储备而生的基础货币。基础货币的减少可以说和外汇储备的减少是同步的 （ 由外汇储备而产生的基础货币占总基础货币大约60-70%）基础货币从2015年2月的30万 亿，下减至2015年9、10月的28万亿，外汇储备也从14年的近4万亿美元，下降到15年年 末的3.3万亿美元。而2015年9月也是人民币第一次开始大幅贬值，从而减少外汇出逃对 国内基础货币的压力。这减少的2万亿基础货币（是在央行进行了再贷款之后的净减少 量），所对应的信用货币供应，则是3-5倍的（随着近年外汇储备的增加，央行为了对 冲，也随之提升了准备金率，从而控制货币成熟；随着外汇储备的下降，央行也降准了 ，但幅度和力度相对有限）。

另一方面，这两年的大环境是去杠杆，尤其是对实体经济企业。去杠杆导致贷款量减少 ，从而在基础货币减少的同时，减少了货币派生和信用货币的供给。因此，中国在2015 年秋季，出现了缺钱紧缩的征兆，就在那时，政府开始操控房地产价格上升，房贷政策 放宽 。结构，在2016年，国内银行一半以上的新增贷款为个人房地产按揭贷款。 于是 ，房地产按揭贷款很好的填补了因去杠杆而收缩的企业贷款，从而提供了一定量的货币 供应。对这一民间贷款替代企业贷款的最好证据，在去年9、10月份开始的M1和M2剪刀 差，即 M1增长率超过M2增长率的剪刀差。M1 数据包括M0 + 单位活期；M2包括M1 + 单 位定存、个人存款和非存款类金融机构存款。

第二，把中产储蓄留在国内，从而包人民币汇率稳定。

资本有羊群效应，领头的发起了一波浪潮，剩下的游资在媒体配合忽悠下，通常会跟着 。最早走的是外资，通过QFII资产项、钱庄和虚假贸易经常项目走出去的，2015年中期 是个高潮，2015年秋季，央行终于挺不住了，并许可人民币贬值。从此，人民币一路贬 值，从6.2到了6.7。从2015年中期开始，大陆一线城市居民出现大量储蓄，主要通过房 产变现，在国内缺乏投资渠道的和大环境不利的情况下，也开始出逃。这，其实是政府 最担心的。假如所有一线城市里，有一百万人卖房出走，每人只带走50万美元（外管局 每人每年5万美元购汇额度其实可以绕过去，比如使用亲戚额度和走地下钱庄等），那 么流失的外汇储备就是5000亿美元。

为了把这些一线中产的储蓄留住，政府多管齐下，年初彻底的取缔了不少大型地下钱庄 ，同时，人为与开发商与中介做市，抬高房价，希望把这些中产的储蓄留住。

快速上涨的房价，确实把国内中产换美元的欲望给压住了，储蓄重新进入房市。外汇储 备的快速下降也几乎在房价大幅上涨的同时停止了，停止在了3万2千亿美元左右。

另一方面，对人民币贬值压力，可以从大陆疯狂的海外并购开出。今年，大陆第一季度 的海外并购就已经超过了去年一年的总量。这些央企和国企的并购有三个特点，第一， 几乎清一色的美元现金收购，且大部分资金是新换美元；第二，收购标的并不是精挑细 选，有些甚至和自身业务无太大关联，例如海航集团收购美国芯片和IT产品经销商 Ingram Micro，第三，这些央企国企给出了平均40%的溢价。这种不由分说，拿现金高 溢价的收购，说明体制内的人先知先觉，要在人民币贬值钱，尽快把收购做成。也可以 说，他们清楚面临巨大人民币大幅贬值压力，早些去购买海外资产，买啥不重要，多花 点钱也不无所谓，总之会比人民币升值后再买要省很大一笔。

第三，缓解城投和地方政府债务问题。

房价涨了，最终的受益者是地方政府，因为房价会传导地价，开发商和银行赚的只是薄 利，大头给了地方政府。因此，地方政府押给银行的地，也因为地王的价格，从而使抵 押物足值，缓解了地方即将到期的债务危机，并在地方债务置换中，增加了城投平台的 资信水平。

因此，中国房地产的这波暴涨，和刚需关系不大，而和中国宏观经济大大环境有关。未 来，房价不可能一直涨，因为政府通过房价进行宏观调控的目标已经达到，同时我们也 看到政府开始收紧房贷政策。政府的玩法，说白了，就是基本上可以计划好，在一段时 间内，房价涨到什么位置。但在这个时段内，什么时候开始涨，则政府完全操控，可以 在各宏观经济指标需要房价作为的时候涨价。

这波房价疯狂中，最后入场的是那些假离婚、因长期错过房地产增值而有了酸葡萄心理 的普通百姓。而权贵们几年前早已布局入场，正在百姓的喧闹离婚中静静离场。