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主题：【原创】个人和金融机构打交道的一点体会和想法。 -- 隔路山贼
家园 【原创】个人和金融机构打交道的一点体会和想法。 前几天看到厚积薄发兄的一片好文，提醒国内人士注意一些所谓的国外大金融机构在中国国内业务的欺骗性，主要是指荷银，并举了一些实例，我一方面可惜没有早点看到厚兄的文章（因为我一年前在股市6100点时买了一些泰达荷银的基金，到今天净值剩下不到一半了——买基金能亏60%，真是没天理啊——当然我也不怨天忧地，一方面自己属于那种在最高位进去的傻蛋，另一方面金额很少，就算全亏了也没有大的影响，所以已经下定决心不动它，等上十年八年再说——希望那时候还有荷银这家机构，第三就是谁让厚兄不早点提醒呢，呵呵！），另一方面近期正好和另一家金融机构打了交道，得到的一个结论就是，个人不要和大金融机构玩自己搞不懂的金融和金融衍生产品，否则死得会很惨。
现在把我详细了解的情况介绍一下，希望对大家以后在实际操作中有帮助，不对的地方尽管砸砖，由于我文笔太差，有兴趣的耐着性子看下去，没兴趣的就别浪费时间了。
这里先简单介绍一下公积金，因为西西河很多是在国外的，对国内的情况可能不是特别了解，所谓住房公积金，就是职工从工资里每月拿一部分出来（企业也要按比例拿出来一些）交到一个帐户，在买房的时候可以贷款，一般是自己帐户金额的20倍以内，最多40万（各个地方规定不一定相同），贷款利息（全国统一）很低，现在长期（5年以上）只有4.59%，历史上最高的时候也只有5点几。而且这一部分是免交个人所得税的，等到特定时期（比如退休）可以把帐户里的钱全部取出来——如果你帐户里的钱用来还贷款以后还有余的话。
近期接触了天津中德住房储蓄银行，从他们的业务员那里了解到的背景是：国家在学习先进国家的经验以解决普通老百姓的住房问题，目前在全国强制执行的是新加坡的住房公积金，但是在天津也在实验德国的一种方式，如果成功的话有可能推广到全国。
其来源是德国的一家商业银行的一个项目，来中国以后与中国建设银行合资成立，照搬了在德国的成功经验和方式，就是你每月在他们那里存钱，到一定时候可以从他们那里贷款，贷款利率很低，只有3.3%，永远保持不变，即使国家涨息，他们也不变。
我的直觉是挺合适的，特别是不涨息。但是！世界上怕就怕但是两字……
铁牛先。
本帖一共被 2 帖 引用 (帖内工具实现)家园 我在国外买的基金基本上都亏50%以上 全世界的都有，没有不亏的。
07年初年景好的时候citibank给我推荐european property的基金,说是稳赚的，结果是稳步下跌，还不如瞎买个股票。
所以，国外的金融机构，在国外就是披着羊皮的狼了，到中国能指望它们是披着狼皮的羊吗？
金融危机给我的最大启示就是，别指望靠所谓金融机构的理财来赚钱。钱，还是要靠自己的劳动来赚。所以爸妈说的是对的，身体好最重要。
家园 几个补充 １。还贷阶段的2.26万元似乎没有考虑折现到50个月的现值，所以实际的损失更大
２。贷款开始于第51个月，而到时候的6年期市场贷款利率不应该同于现时的6年期市场贷款利率。用金融术语讲，5.04％是即期利率，而51个月开始的是未来利率
而中德的合同的诱惑恰恰在于未来利率的不确定性－按照我的计算，未来利率在5.3%左右的水平时，中德合约和市场合约持平，未来利率若跌到2.5%，中德合约将多支付３万，未来利率若升到6.5%，则少支付1万。所以如果lz假定未来利率和即期利率持平，则不选择中德的结论是正确的。
从这个角度看，中德的3.3％相当于4年／６年的远期利率互换合同（interest swap）。
3。在存款期满时，客户是否可以选择不在中德贷款？（当然8千的前期手续费就白交了）。如是则该合同又相当于和约利率为3.3％的利率互换期权－当市场利率低于3.3％的时候，当然不会去执行3.3%的合同，所以最高锁定损失为2万元。
鉴于国内没有利率衍生品市场，对该产品无法进行准确的市场定价，但私下认为对消费者不是太有利（极端趋避风险者除外）。
- 复 几个补充
家园 这个太专业了，看得我一愣一愣的。很感谢厚坤兄的关注。 1、没有异议；
2、贷款不是始于第51个月，而是第54个月，其中有三个月账户处于静止状态（不用存，也不能贷），正好4年半，所以我是按照5年的零存整取与之比较；
另外您的计算只涉及贷款利率，实际上存款利率也会上升，不知道考虑没有？
3、存款期满后如果选择不贷款，则退还全部本息（当然是2%）和手续费（本金，5年的利息白给了——手续费是一签合同存第一笔钱的时候就同时存进去的）。
我认为中德的优势只在长期贷款上，但他偏偏规定一个最长还贷期，而且这个时间很有讲究，71个月，不到6年，而再少一年呢？59个月的贷款利率一个较低的档次了（银行贷款，5年以下和以上是两个标准），我估计申请贷款的要不申请低于5年的，要不申请20年的，绝不会有人申请刚好超过5年的。
家园 再解释一下 2.考虑了，我假设的是存贷利差不变
3.如果是这样的话，那最高损失是1万2，用1万2买份利率不上升的保险，对某些人来说还是可以的
贷款期的问题我猜想主要是因为中德可能只能对短期的远期利率互换进行风险对冲的缘故-即便在国外也是一样的，长期的远期互换肯定要收更多的手续费。
家园 下面是他的网站介绍。 http://www.sgb.cn/service/index.asp?OperationID=5
我介绍的是a类合同，还有b、c类合同，还款时间较长，相应的贷款利率就高。
反正是一大堆术语，直接把人搞混。
家园 买的永远不如卖的精 家园 花！这种分析文章是最有意义的 兄台分析深入点
家园 我喝水快，或者，我比西西河的各位大虾厚道。 首先，它要求你存钱，存钱的利息是0.5%，为了表示对这个项目的支持，天津市政府奖励了1.5%，所以存款利息是2.0%，也保持不变，你每月存钱持续到50个月以后就到了贷款条件，这个时候你不需要存钱了，帐户有多少钱，3个月以后（就是你的帐户停止一切操作三个月），你就可以贷多少钱，你存的金额连本带息还给你，然后开始还贷款，固定利率3.3%。比如你每个月存1000，50个月以后帐户有5万，你就可以贷5万，原先的5万可以拿去首付。
这个问题就在于贷款利息虽然很低，但是存款利息也太低了，而在平常的宣传中，他们都不说这一点，这是其中第一个陷阱。
再次，我们第一直觉是贷款利率越低，贷款时间越长对我们越有利，这个对不对呢？当然是对的，这个可别怀疑。但这项业务是要你在71个月把贷款还清（不同的合同有不同的还清时限，但差别不大），也就是不到6年的时间，而他的宣传是，6年“就”还清贷款，帮你省多少多少，好像你占了多大便宜似的。这是第二个陷阱。
第三，这项业务他们要收一定的费用，是合同额的1%，就是贷款额的2%，粗想合理，这么低的利率收点就收点吧，但其实……
好，用一个实例吧，计算过程太繁琐（但没有超过高中数学的教材），我是用excel表计算的，有兴趣的再探讨。
由于公积金没有可比性，就用按揭来比较（公积金比按揭合适，要是这种金融产品还不如按揭，那就别和公积金比了），之前的存款可以看作零存整取，几个数据如下：
存款时间50个月，按5年考虑，零存整取的利率是3.6%（中德是2%），贷款利息5.04%（中德是3.3%），还贷时间71个月，贷款金额都是40万。
首先看存款，年利率2%，要存够40万，每个月需要存7680.48元，这样50个月以后连本带息到40万；而年利率3.6%呢，要存够40万，每个月需要存7434.88元，每个月少了245.60元，如果这245.60元也按照年利率3.6%做一个零存整取，4年半以后的本息是13213.39元，也就是说，我把同样的一笔钱存普通银行和存在中德住房储蓄银行，到期在普通银行能多得到1.3万多元。
其次看还贷，71个月的还贷期，3.3%的利率，一共需要还款440867.95元，而按揭5.04%呢，一共需要还463432.96元，我用按揭贷款要多还22565元。
如果我选择中德住房储蓄银行，存款的时候我要损失1.32万元，还贷阶段省2.26万元，里外里我省了9400元，看上去也合适啊。
可是别忘了，有合同额1%的手续费，合同额是多少？80万！为啥不是40万？他就是这么规定的，存款40万，贷款40万，合计80万。
好了，手续费多少呢？8000元，本来我省了9400元，这下咣当，只剩下1400了，到这个份上还行，多少省了1400（40万啊，运作了10年多，有了1400块的收益，这到底是喜是忧呢？）。可是且慢，你要看看合同上手续费怎么收！
合同一生效你就要付这手续费，如果你把8000存个5年的定期，利息是多少呢？5年期整存整取年利率为5.13%，8000存5年的话光利息就是2000左右，这下好了，本来说省了1400，这下倒贴出去了，我真不知道我选择这个金融产品干什么！！！比我从市场上正常贷款只赔不赚。
再回头看他的宣传，贷款利率固定，这个很迷惑人，其实我们不能只看贷款利率，还要看存款利率，用存贷利率差比较合适，中德的数值是3.3%-2%=1.3%，而按揭呢？是5.04%-3.6%=1.44%，相差0.1%多一点，即使以后贷款利率上升了，存款利率也上升，这个差值不是太大，中德的优势就显现不出来。
其次，每个月存贷差只有0.1%，而手续费就拿走2%（名义上1%），没有个10年8年别想省回来。
最后，如果贷款时间足够长，也还是比较合适，我算了，大概10年（120个月）的还贷期，中德比起按揭就能省点钱（要20年更不说了），可是，苍天啊，他定了一个71个月的还贷期，就是防着你这一点，你说，作为个人，你能和大金融机构玩什么啊？那简直就是被人卖再帮他数钱啊！
家园 我就是认为玩不过他们，所以 我把信用卡都停了，毫无影响嘛
家园 如果考虑到存款利率的1。5%还是天津市政府提供的 银行赚的够狠。
家园 对，即使按照2.0%也是亏，要是按照0.5%.....
家园 这项目能推广得开吗 先往里存钱，存的钱还只能用于买房贷款。存多少贷多少。贷多少都需要在71个月内还清。
我们来分析一下：
1. 现在买房需要贷款时怎么也得30万吧，得需要多少年才能先攒下30万呢，而且存在那里不能干别的用。
2. 存多少贷多少简单说就是50%按揭。
3. 如果6年能还清，采用多次变更贷款合同多合算呀。
而且，存定期比零存整取合适呀。
家园 现在有很多的业务员在推广，类似于蝗虫战术。 存定期肯定比零存整取合适，但是中德就是用的零存整取方式，为了对应，我就假设按揭以前也是先零存整取。
中德是建行的合资单位，所以他的贷款可以和公积金、按揭混用，而且可以替换前两者。
他的宣传是优于按揭（潜台词是不如公积金，当然他不说），结果是连按揭都不如。
6年还清是他最大的幌子，宣传说是帮你尽快还清贷款，实际上是经过精密计算，证明这种还贷时间他们的收益最大。
最后，他们的业务员好像也不知道在骗人，也许心底下觉得是在替客户省钱吧。
家园 捂住自己的钱袋子 馅饼不是那么好吃的，在国内公积金贷款是最佳选择了。不过不知道公积金贷款能否如商贷般多次变更贷款合同。如果只能提前还但是不能变更，且有能力多次提前还款，还是商贷更合算把（不过没计算过，只是自己猜测）。
组合贷款很麻烦，对付一个银行已经够我们头痛的了。