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主题：近来中国房地产成交放大，后市走向分析 -- 陈经
家园 近来中国房地产成交放大，后市走向分析 群众舆论对房地产近乎一面倒要求降价。但这只是事情的一面，有许多群众手里有房，其实愿意看到涨价，涨了即使不卖也觉得高兴，只是不太好意思说。地方政府、地产商、利益集团也不希望降。中央政府从经济模式考虑，觉得房价收入比过高，倾向降下来。
最近最明显的房地产政策是：
1. 减交易税费
2. 减少首付比例
3. 银行给贷款，二套房松动
4. 给开发商减压，贷款延期，买地款缓交
实际效果是各地房地产成交大增。这应该是真实的，深圳的新房与二手房成交已经回复到最火热的时期了，价格也止跌回升了。成交大增的原因是什幺，后面会如何发展？
我认为结论很明显，政府正在控制着进行一场房地产市场的软着陆。近期政策松动的主要考虑的是化解市场风险，谈不上“振兴”。房地产是经济转型的头号调控对象，国民收入要引导投向其它行业，房地产价格上涨不易。
但是软着陆必须是“软”的，价格下降是慢慢来的，过程中需要成交来化解风险。所以政府调控政策都以促进成交为目的，银行给贷款最为关键。成交放大以后，部分风险化解，价格就又可以下降了。
成交化解风险的效应有：
1. 开发商顺利回款，银行贷款有着落，也有钱开发下一期或者买新地。
2. 二手房从危险的炒家手里倒到自住者手里，化解银行风险。这包括两个因素，一是自住者本来就量力而行注重信誉，借银行的钱一般是还的，与价格涨跌关系不大。二是同一个房银行贷款减小，如炒家借银行100万买的房，亏本卖给自住者，银行只需要借给自住者70万了。也有些炒家是低位成本的，换手后银行贷款增加了，但只要换到自住者手里，银行并不担心。最危险的是手里很多房的炒家，他们资金流断了，或者下决心止损，没有信誉的考虑。
3. 稳住部分炒家，或者潜在断供者，进一步套牢房产持有者。成交虽然大增，和存量房比起来还是很少的。但这会极大的稳住人的信心，卖家积极寻求交易机会，继续供款。稳一段时期以后，月供陆续交到银行，贷款存量减少，断供者成本增加，后面断供的风险就减小了。
当成交多到一定程度，时间拖一阵子，开发商贷款、月供陆续交上来，银行的风险就显著减少了。这时，就迎来了下一轮降价的时机。从市场本身来说，最近成交放大主要是自住者出手多，成交一个少一个。如果价格上涨，成交立刻就减少，不可能形成“买涨不买跌”效应，人的收入没有相应增加，大环境不充许。成交火一段时间，又会小下去。这时中央政府、地方政府又会出来让开发商降价，只有降价，成交才能持续放大。
从政府调控意图来看，相当明确。成交要放大，价格不是关键。贷款要给风险小的买房人，要偏向自住。炒房者要酝酿新的涨价攻势，近几年非常困难，最多只是抄底等待时机，不可能勾结包买片区短时间大涨这样折腾。
房地产所有权交易是资本市场，如果租住，就是商品市场。国家调控房地产，不可能是让所有人都能买得起房，好房子永远只是少数人买得起。软着陆，是为了化解银行风险，并不是真想让房价一直低。经济真正好转了，人的收入上来了，买好房子的能力也会上来，我相信那时房价又会进入真正的上涨周期，标志是收入上升，价格波动会比较大。我认为地段好、品质有保证的好房子还是值得买的，就是等的年头多一些。目前应该已经有些好房子能稳住不降了。随着降价不断进行，价格能稳住的房子越来越多。所以买房也是时机了，看自己的需求类型，并不是说一定要房价谷底出手。真要买房，还是以地段分析为主，并不是看房地产周期的，前面买啥都套在顶部的时期过去了。房子买亏了，更可能是挑错了房，而不是买早了。
作为商品的房租，国家会更严密的调控，通过大量廉租房控制房租，上涨更加不易。中国资金过剩，造房能力强，房价租售比不会太低。想通过出租加租换取投资收益的想法，即使房价大跌，也应该不可行。总的来说，全社会住房压力有望减轻。
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家园 俺估计骆驼身上最后一根稻草，应该还是骆驼自己放上去的。 不管中央政府和地方政府怎么博弈。实质上，不管是城市化也好、和谐社会也好，没有住房，很难想象。除非，有一部分人有很多住房，然后出租。但，这部分人既然有很多套，实施上再次形成垄断，出租伤房子是基本常识，没有足够利润，出租价格会降还是升，不好估计。温州炒房团已经给大家开了个好头。垄断，才是暴利的开始。
只要目前政府不大规模盖房子，棚户区改造也好，经济适用住房也好，解决当前住房刚性需求力度就不会大，这点应该没错，棚户区解决的是住房困难的，经济适用住房虽有效但也是杯水车薪。靠房地产业解决刚性需求，更不可能。房地产商就是为了暴利，决不会以解决城市居民住房需求为目的。王海说的对，房地产商不是为了居者有其房才盖房子的。
而目前政府投入不大，又出台了n多法律、政策，把城市居民自建房的路子堵上了，那么不管自行购地建房（目前禁止），还是个人集资购地建房（可能涉嫌非法集资），都很难再短期内实现。政府介入集资盖房，又由于政企分开，不被准许，背着违纪的名义，去为城市居民谋福祉，抱歉，我还没看到有那个市长有这么大的魄力。唯一可能的就是准许单位集资建房。单位集资建房，房屋造价不是关键，集资雇佣建筑商，直接放款备料，直接施工，严格控制各环节标准和成本，总成本降低一点儿问题都没有。但，这一途径核心还是土地。
回头总结一下，因为城市化、大学扩招、乱七八糟原因以及个人收入严重两极分化导致的部分人暴富后持有多套住房的现状，城市房屋刚性需求仍在。而解决途径，核心又在垄断了城市建设用土地的地方政府手里（中央鞭长莫及）。所以，垄断产生的暴利，足以使部分开发商和政府中的腐败分子团结起来，继续垄断现有资源。除非是强势部门，比如电力、银行、通信、政府中行政权力较大的机关，或是大型工厂集团违规利用自有工业用地，一般单位仍将难于拿到土地，仅仅市场博弈，自建集资肯定比不过开发商+银行，人家拿多少地王，只要垄断，都能收回成本。结果就是，利用刚性需求，利用垄断了土地的权力，房地产业继续暴利，眼红的增加，开发商越来越多，屯地、虚假按揭屯房、炒房越来越多，暴利持续，盖好的房子不用全卖出即可获取极大利益，空置面积随之增加，新建项目、违建项目不断增加，房价高涨，迫使有心购房的不得不改变固有思维去租房。现有状态持续，持续，最终，空置的面积超过某一阀值（抱歉，我不是学经济的，无法估算），然后崩盘。
除非中央对现有税收制度改革，大规模、深度反腐，改变地方政府垄断土地资源的现状，强行收回被囤积的土地，然后地方人大素质增强能够真正审计地方财政支出，否则，隆隆的战车，将继续前行，直至崩盘。
家园 楼市的走势取决于政府、开发商、有购买意向群体的博弈 根据目前的情况，基本上同意楼主的分析；只是既然是博弈，也就是说分析的前提条件是可变的，那么结果也要随之变化，不排除某种情况下政府会对楼市采取比较大幅度的调控措施
家园 现在政府开始以"危房改造"的名义来推动实际的单位集资建房 把不是很危的6层住宅楼推掉，改建高层小高层。
家园 这是哪个地方政府干的？
家园 没有控制好房地产业的畸形发展 是胡温任内在经济领域最大的败笔.
家园 同意 家园 据说最近成交量放大的原因 是很多楼盘因为销售不畅，把房子直接按照股份大小分给各个股东，而且办产权转移，然后再由各个股东按照二手房销售，制造房市假回暖现象，有人从房管局内部得知最近的成交量80%属于此类