主题：近来中国房地产成交放大，后市走向分析 -- 陈经

群众舆论对房地产近乎一面倒要求降价。但这只是事情的一面，有许多群众手里有房，其实愿意看到涨价，涨了即使不卖也觉得高兴，只是不太好意思说。地方政府、地产商、利益集团也不希望降。中央政府从经济模式考虑，觉得房价收入比过高，倾向降下来。

最近最明显的房地产政策是：

1. 减交易税费

2. 减少首付比例

3. 银行给贷款，二套房松动

4. 给开发商减压，贷款延期，买地款缓交

实际效果是各地房地产成交大增。这应该是真实的，深圳的新房与二手房成交已经回复到最火热的时期了，价格也止跌回升了。成交大增的原因是什幺，后面会如何发展？

我认为结论很明显，政府正在控制着进行一场房地产市场的软着陆。近期政策松动的主要考虑的是化解市场风险，谈不上“振兴”。房地产是经济转型的头号调控对象，国民收入要引导投向其它行业，房地产价格上涨不易。

但是软着陆必须是“软”的，价格下降是慢慢来的，过程中需要成交来化解风险。所以政府调控政策都以促进成交为目的，银行给贷款最为关键。成交放大以后，部分风险化解，价格就又可以下降了。

成交化解风险的效应有：

1. 开发商顺利回款，银行贷款有着落，也有钱开发下一期或者买新地。

2. 二手房从危险的炒家手里倒到自住者手里，化解银行风险。这包括两个因素，一是自住者本来就量力而行注重信誉，借银行的钱一般是还的，与价格涨跌关系不大。二是同一个房银行贷款减小，如炒家借银行100万买的房，亏本卖给自住者，银行只需要借给自住者70万了。也有些炒家是低位成本的，换手后银行贷款增加了，但只要换到自住者手里，银行并不担心。最危险的是手里很多房的炒家，他们资金流断了，或者下决心止损，没有信誉的考虑。

3. 稳住部分炒家，或者潜在断供者，进一步套牢房产持有者。成交虽然大增，和存量房比起来还是很少的。但这会极大的稳住人的信心，卖家积极寻求交易机会，继续供款。稳一段时期以后，月供陆续交到银行，贷款存量减少，断供者成本增加，后面断供的风险就减小了。

当成交多到一定程度，时间拖一阵子，开发商贷款、月供陆续交上来，银行的风险就显著减少了。这时，就迎来了下一轮降价的时机。从市场本身来说，最近成交放大主要是自住者出手多，成交一个少一个。如果价格上涨，成交立刻就减少，不可能形成“买涨不买跌”效应，人的收入没有相应增加，大环境不充许。成交火一段时间，又会小下去。这时中央政府、地方政府又会出来让开发商降价，只有降价，成交才能持续放大。

从政府调控意图来看，相当明确。成交要放大，价格不是关键。贷款要给风险小的买房人，要偏向自住。炒房者要酝酿新的涨价攻势，近几年非常困难，最多只是抄底等待时机，不可能勾结包买片区短时间大涨这样折腾。

房地产所有权交易是资本市场，如果租住，就是商品市场。国家调控房地产，不可能是让所有人都能买得起房，好房子永远只是少数人买得起。软着陆，是为了化解银行风险，并不是真想让房价一直低。经济真正好转了，人的收入上来了，买好房子的能力也会上来，我相信那时房价又会进入真正的上涨周期，标志是收入上升，价格波动会比较大。我认为地段好、品质有保证的好房子还是值得买的，就是等的年头多一些。目前应该已经有些好房子能稳住不降了。随着降价不断进行，价格能稳住的房子越来越多。所以买房也是时机了，看自己的需求类型，并不是说一定要房价谷底出手。真要买房，还是以地段分析为主，并不是看房地产周期的，前面买啥都套在顶部的时期过去了。房子买亏了，更可能是挑错了房，而不是买早了。

作为商品的房租，国家会更严密的调控，通过大量廉租房控制房租，上涨更加不易。中国资金过剩，造房能力强，房价租售比不会太低。想通过出租加租换取投资收益的想法，即使房价大跌，也应该不可行。总的来说，全社会住房压力有望减轻。

• 西河文萃 第21期 2009年4月1日 上
• 西河文萃 第21期 2009年3月1日
• 经济版摘要，科技版明天晚上做。

问问陈经，经济适用房和限价房给地方政府带来的利润跟简单的卖地的关系？是否会给房市带来冲击。

我认为，对地方政府而言，当然简单的卖地，风险极低，手续极简。抢钱的好方法。如果建楼，就要回钱慢，而且要承担一部分风险，但我自己估算，如果保证限价房价格比周边房价降低20%的情况，政府还是能够赚到2007-2008年超级地价所带来的超额利润，而且可以以极快的速度售出房子。

真的是忠心可鉴

这几年建房子的就跟头几年养猪那情况似的，供给多了，成买方市场了。

拢共才七十年啊，刨了置地修建捂盘，再等等，可没多少年了，何况后面还在修着。

06年初偶作的调研.

05年全年杭州市区卖出新居住房1万300多套,包括肖山余杭这两个县改区没几年的准市区(余杭并进来后,河姆渡居然也变成杭州的了).06年初已经封顶的空置待售新居住房是3万套.

假设06-08三年没有新建楼房,且在建楼房全都烂尾,那么这些库存现在终于消化光了.

杭州的市区常住人口230万,含肖山余杭的话是350万.以人均70岁计,3人一户,粗略估计一年的潜在需求在1万5千套.也就是被价格压住了5千套的消费量.暂不计流入人口.

空置率高的，应该就是地段或者品质有问题，性价比不高才会这样。楼盘造得好，维护保养得好，20多年还是可以过得去的，差的楼盘10年就不能看了。不用想70年这么长时间，10年就能看出区别。好的地段也看得出来，人多，环境好，价跌不下。新造的房子一般不是好片区。

我是说房子还在下降周期，总体还是要跌的。但是有些已经不跌了，越到后面越多房子能稳住。买房要靠仔细选，靠等不一定能抄到好房的底。例如深圳，我看关内的好片区是不会跌了，关外的还要跌。

良渚那全是万科的，以前的南都。

要考虑全省人口中有在杭州买房的人的需求的，温州和宁波人在杭州买房的比例不低。

赞同陈大的分析，国家在目前的形式下，只能采取这种方法来对房地产市场进行软着陆。但是这个办法带来的负面作用是，不能尽快把内需从房地产的压制里解放出来，对国家向拉动内需转型的目标有负面作用。

每次反弹套一些多头，然后下跌。

房地产大趋势都长达几年，这是客观规律。不可能有例外，何况现在世界和国内经济难看的时候还没有到！

现在房市的反弹也不过套一批多头刚需（炒房的想必没有了），就这些人撑不住房价的。他们买完了，成交量又缩小，那么只好价格再往下去找成交量。