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主题：【原创】开发商疯狂拿地为哪般？ -- fish197
家园 【原创】开发商疯狂拿地为哪般？ 最近开发商疯狂拿地，全国地王频频出现，这和2007年的情况非常相似，但国家的政策却不尽相同。
在2007年，国家收紧银根，提准备金率，准备金率是历史最高水平，国X条，二手房买卖受限……。而现在，国家却对房地产市场倍加呵护，甚至降低了执行了很多年的开发商自由资金比例。透过现象看本质，这背后可以看出什么？
2007年，流动性泛滥，而现在，流动性也已经泛滥（据说，刺激经济计划的X万亿中已有1.7万亿流入股市、房市），从这点上看是相同的。但大环境却正好相反，当时的经济至少表面一片繁荣，国家敢下手收流动性。现在却是内需不举，外需不振，国家不敢收流动性，怕影响保八，影响就业，进而影响稳定。在中国有点常识的人都知道，开发商手眼通天，政府的政策一般都早于百姓知道，大开发商的调研能力也不可小视（万科据说也食言开始当地王了），它们敢这么肆无忌惮的冒天下之大不韪，可以看出他们对后续的宽松政策充满信心，那么国家为何除了在媒体上出出声之外，为何一点政策也不出呢？
从中可以看出，国家恰恰是利用股市和楼市收流动性，将资本放在这两个大蓄水池中，而不是利用金融政策（利率，准备金率等）。这样对经济影响不大，对普通底层老百姓影响也不大，反正他们也买不起，只要控制好物价，经济就不会出问题。等到经济好了，股市和楼市可能真的就危险了，国家腾出手来，哈哈。
不过这就苦了那些刚需和立场不坚定的老百姓，因为肯定是他们站最后一班岗，所以现阶段大家要抗忽悠，做滑头。哈哈哈，一点个人想法，各位见笑。
家园 我转那篇老刘的文章竟然被短封了，我想理由无非是我全文 转贴，我全文转贴了吗？我怎么看不出来？这可能是因为我得罪人的原因，也可能是因为老刘那篇文章说了太多的大实话。
我这里再转贴一下，再加点分析，看看是不是有人又要投草。
刘煜辉：房地产决定经济兴衰 银行不下狠心开发商永不会死
http://finance.ifeng.com/news/opinion/cjpl/20090702/873918.shtml
刘煜辉 中国社科院中国经济评价中心主任
很多人问今后一段时间的中国经济的政策取向，很明显，一句话，重新求助于房地产。
（直奔中心，什么皇帝的新装都没有）
越来越多的人明白，外需是不能指望了，消费者只能靠自己；（那些喊着外需即将复苏，要求把更多资金投入出口的人怎么想？是不明白还是装不明白？）金融机构可以靠政府印钞“撇账”，老百姓只能靠自己舔伤口。失业率高企的情况下，只有节衣缩食被动储蓄。（明确指出老百姓的前景并不光明，很不符合主旋律）
经济学家们经常讲经济大衰退，但是每每股市一上涨，就被淹没在无限美好的市场喧嚣之中，没人相信经济大衰退，关键是投资者不愿意相信，2007年以前，财富创造的黄金期就这样结束了。
（对前景的判断和整体宣传的要求也不符合，对广义的投资者的理性的批评毫不客气。显然臭嘴一个）
与之对应的中国出口贸易要萎缩到2006年的水平，距2008年高峰应有30%的幅度。今后5年内，中国的出口都难见2008年的峰值了。恐怕只有商务部还不相信，还在鼓捣把政府有限的财力往出口退税的黑洞中扔，退税率大多又回到17%，出口量不仅没有起来，中国出口价格却在不断下滑(退税成了中国商品被压价的口实)，企业没能得到这笔钱，全进了沃尔玛等国际采购商们贪婪的大口。
(对商务部进行了严厉批评，商务部那帮官僚想要高兴显然不可能。）
私人部门捂紧钱袋子，死活不投入实业。因为没有外需，实业就是过剩的，没有前途。（明确指出了中国经济出口拉动型的本质，对某些专家的说法根本不屑一顾）很多人讲，下半年私人投资能够起来接过政府的接力棒，这样，中国经济才能避免二次探底的宿命。在我看来，当下的中国经济就是一桌四方的麻将牌：政府、外需、消费、私人 。
如果三缺一，私人或愿意进去玩一把。
现在是外需不玩了，消费基本上也算不玩了。目前政府搞些小恩小惠，诱使家庭把部分明天的消费都挪到今天，释放完了，又如何呢？把轿车作为中国交通运输的振兴计划，除了能为政府填充眼前的财政缺口，不知道要给中国未来增添多少的麻烦。（对政府的整体计划感到难以理喻）
政府的救市政策出得差不多了，现在想撤下来，想让私人上来顶岗，可是有那么傻的私人吗？（很多人的计划根本没有可行性，不知政府怎么通过的。）
唯有求助于房地产，如同2001年“新经济”泡沫破灭后的美国。种种迹象表明，政府已经作出了方向的选择。信贷超级放松、资本金比例30%-20%、契税、赠与税减免。很多政策比2003年房地产调控以前还要松。
对于美国来讲，房地产既是投资，又是消费。对于中国来讲，房地产既是投资，又是消费，还是财政。（这句话含金量如何？大家只有判断。）
中国的房地产事实上掌控了中国投资的钥匙，工业、基建、房地产开发是中国投资的三大块，哪一块都得由房地产定兴衰。
楼市销售的放量，对耐用消费品市场的刺激是显而易见的，包括汽车、家装、家电以及制造业等行业。现在很多地方的财政60%来自与房地产、土地相关的税费。
然而，中国楼市之春能撑多久，基本取决于银行系统对于未来负债和资产质量恶化的承受能力。
（这句话的含金量又如何？）
从供给面看，中国地产商从来就不是简单的生产房屋的企业，而是土地银行，其真实的获利模式是，经营大量土地储备并从土地未来升值中获利。
只要银行下不了狠心，中国地产商永远不会死；面对地产商，银行就是一只虚弱的纸老虎。
从需求面看，刚性需求＋通胀恐慌＋银行金融消费支持，短期内应该是没有问题的。
私人老板不愿意掏钱，那就让份额日渐萎缩的居民储蓄和低杠杆率的银行，为防止经济短期内再次回头作些贡献，尽管长期要为此付出结构更加失衡的代价。
（我之所以要把这篇文章再转一遍，是因为我觉得老刘是个真正的经济学家。他只会说真话，不喜欢讲废话。不会搞玄虚。他对得起自己的博士头衔和现在的位置。）
家园 开发商实际的拿地成本并没有那么高 通常政府都会返还一部分，譬如最近深圳的新地王，就可以参见下面的报道
家园 给一些数据，和估算的基本一致 http://sh.sina.com.cn/news/s/2009-06-29/0755113494.html
莲花河畔景苑倒塌楼盘楼板价604元/平方米
仅占目前房价4.2% 2003年以4600万元中标“莲花河畔景苑”项目土地梅陇镇26号地块编号闵字(2003)197号，土地出让日期为2003年10月10日，项目容积率1.8，中标价格4600万元。以这一成交价格计算，土地楼板价格不到604元/平方米。
早上还有关于这栋新中国建筑历史完美倒塌的大楼的建筑成本的报道，可惜现在已经找不到了，数字记下来了，1K左右，
也就是建筑成本是1604元/平，均价为每平方米14297元
成本：1604
售价：14297
利润率：891.33%
纯利：18879 * （14297-1604）= 2.396亿
老马说过，超过300%的利润，就不惜杀人放火，铤而走险，看来现在的地产商还是比较仁慈的，只放火，不杀人。
痛。。。。。。我不想国破家亡。。。
家园 觉得政府的智库一点效果没有 07年以前对于房产的上涨无所作为，08年中刚踩一脚刹车，09年就适度宽松货币政策了。
07年08年美国的次贷危机已经开始了，为何政府无动于衷，甚至还有人宣传去资助美国，对于危机政府的智库一点反应没有，08年下半年踩刹车已经晚了一拍，半年不到又开始大量放贷，从紧货币政策只实行了半年，出台的时候有没有经过考虑？
十分的被动
家园 刘煜辉：房地产决定经济兴衰 银行不下狠心开发商永不会死 http://finance.ifeng.com/news/opinion/cjpl/20090702/873918.shtml
刘煜辉 中国社科院中国经济评价中心主任
很多人问今后一段时间的中国经济的政策取向，很明显，一句话，重新求助于房地产。
越来越多的人明白，外需是不能指望了，消费者只能靠自己；金融机构可以靠政府印钞“撇账”，老百姓只能靠自己舔伤口。失业率高企的情况下，只有节衣缩食被动储蓄。
经济学家们经常讲经济大衰退，但是每每股市一上涨，就被淹没在无限美好的市场喧嚣之中，没人相信经济大衰退，关键是投资者不愿意相信，2007年以前，财富创造的黄金期就这样结束了。
与之对应的中国出口贸易要萎缩到2006年的水平，距2008年高峰应有30%的幅度。今后5年内，中国的出口都难见2008年的峰值了。恐怕只有商务部还不相信，还在鼓捣把政府有限的财力往出口退税的黑洞中扔，退税率大多又回到17%，出口量不仅没有起来，中国出口价格却在不断下滑(退税成了中国商品被压价的口实)，企业没能得到这笔钱，全进了沃尔玛等国际采购商们贪婪的大口。
私人部门捂紧钱袋子，死活不投入实业。因为没有外需，实业就是过剩的，没有前途。很多人讲，下半年私人投资能够起来接过政府的接力棒，这样，中国经济才能避免二次探底的宿命。在我看来，当下的中国经济就是一桌四方的麻将牌：政府、外需、消费、私人。
如果三缺一，私人或愿意进去玩一把。
现在是外需不玩了，消费基本上也算不玩了。目前政府搞些小恩小惠，诱使家庭把部分明天的消费都挪到今天，释放完了，又如何呢？把轿车作为中国交通运输的振兴计划，除了能为政府填充眼前的财政缺口，不知道要给中国未来增添多少的麻烦。
政府的救市政策出得差不多了，现在想撤下来，想让私人上来顶岗，可是有那么傻的私人吗？
唯有求助于房地产，如同2001年“新经济”泡沫破灭后的美国。种种迹象表明，政府已经作出了方向的选择。信贷超级放松、资本金比例30%-20%、契税、赠与税减免。很多政策比2003年房地产调控以前还要松。
对于美国来讲，房地产既是投资，又是消费。对于中国来讲，房地产既是投资，又是消费，还是财政。
中国的房地产事实上掌控了中国投资的钥匙，工业、基建、房地产开发是中国投资的三大块，哪一块都得由房地产定兴衰。
楼市销售的放量，对耐用消费品市场的刺激是显而易见的，包括汽车、家装、家电以及制造业等行业。现在很多地方的财政60%来自与房地产、土地相关的税费。
然而，中国楼市之春能撑多久，基本取决于银行系统对于未来负债和资产质量恶化的承受能力。
家园 最后一句最重要 然而，中国楼市之春能撑多久，基本取决于银行系统对于未来负债和资产质量恶化的承受能力。
总体看，几大国有行和商业银行的身子骨目前相当的硬朗，这十年来靠各种政策给他们进补效果显著。
所以就算今年可劲的糟蹋身体，也未必就那么容易出问题。只不过，这样的情况要折腾多久就不知道了，相信政府也没时间表。
短期内，不动产市场和资本市场的火热估计还会继续。随着投资品的升值，更多的现金将会集中到于投资品的出售者国有经济体中。
长期天知道，变数太多，可能会很糟，可能会不那么糟。
家园 对举报我兄弟的回复。 我没有全文摘录。
全文链接在原文就有
http://finance.ifeng.com/news/opinion/cjpl/20090702/873918.shtml
这个举报真是莫名其妙。
家园 饮鸩止渴 现在是明明知道房地产是毒药，可能还得喝下去。不过心里一直有个疑问，保八真的那么重要吗？GDP稍低一些，对经济的影响真的那么重吗？