主题：(网络调查)物业：中产阶级与地产的PK -- 子玉

业主维权，林林总总。房屋是最大宗的一笔买卖。多少家庭倾其囊而尽出，甚至背负了一生的未来收入做房奴，买这个房子。但是房产的问题，又是最大的问题，维权的业主几乎是每一家每一户。

我们就看看这林林总总的业主维权吧。

日月山庄业主自管会目前收集到的日月地产（开发商）、日月物管公司未兑现的承诺及不作为信息?

http://zhidao.baidu.com/question/105241585.html

这个在渝州牧的地面哦。看看渝州牧会不会视而不见？

下面这个也是渝州牧的地面，一则：

追踪：小区业委会急寻50业主 旧物管愿意“有条件”退出（视频）

http://v.cbg.cn/first/2009-12/01/content_951057.htm

看的出来，渝州在努力解决这个领域的问题。

再看，还是渝州。咱比较相信渝州牧，希望这些问题能够得到渝州的重视。所以尽量在这个贴里转载。这些贴的真实性我无法核实。但是相信渝州政府的公信力，只要他们认真查，就能够辨真伪。作为旁观者，我相信渝州政府的调查结果。

重庆鑫茂源“E时代”三幢楼业主维权公告阅读 [435] 回复数 [1]

http://cq.focus.cn/msgview/41083/176653104.html

还是渝州，这个就是用“业主维权 重庆”百度出来的，在第一页上。

关于业主刘先生遇袭的情况说明

http://cqcscyz.blog.163.com/

这个博客自从这个事件之后发文到2008年7月26日，再也没有下文了。看到博客主的最后登陆时间是2009年3月16日。

百度了一下，看不到任何后续的文字。这个事件就这样销声匿迹了。

自治就算物业费降了,还会有很多人不缴物业费,你到时怎么办?管理肯定不够专业,服务更差.国外是民主社会,本来就是自治的,台湾的民主也一样腐败,业主们交的物业费由业委会管理,那这钱怎么用的天知道,人不为已...中国又不是法制社会,只会越搞越乱,中国五千年一直是专制社会

只要是有物业的地方基本就有难以调和的矛盾，现实是全体业主与物业的矛盾。

据说能收到30%以上的物业费，物业公司就不亏本了，这还是按标准提供服务的情况下，要是降低服务标准成本更低，暴利啊！

要命的是，不管有没有业主大会，都只能由物业公司对小区进行管理，再强势的业主大会也只不过是能够更换并成功更换物业公司。

看看那些还没有物业公司进行管理的平房区和老旧小区，人家享受到的服务比那些物业收费每平米2~3元的小区不差甚至更好。

难道物业公司就是必须得嘛？

业主群体中一直有很多有识之士，在寻求立法维权方面孜孜以求。中产阶级业主的这种积极维权的努力，还是得到了回报的。特别是物权法的诸多条款，都能看到中产阶级一直一来争取立法维权的痕迹。

比如 2007年09月11日，深圳30多个小区业委会联名致信全国人大建议深圳修改物业管理条例修订草案，就是一个典型范例。

《30多个小区业委会联名致信全国人大》

http://news.sina.com.cn/o/2007-09-11/100012547890s.shtml

比如其中关于业委会投票权计票方式的意见，基本上得到了立法呼应。

“质疑2

　　业主投票权数计算方式易造成一票独大

条例第十三条规定：……业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。

　　质疑理由：“(这个规定)在现实中并非合理，如某大厦是一个塔楼加裙楼的建筑，塔楼有数百户小业主，裙楼商铺是开发商一人所有，按这个算法，开发商占了近50％的投票权，业主根本无话语权，实际上成了一票独大，业委会根本无法成立，所以新条例应当解决一票独大的问题，建议借鉴浙江省物管条例立法限制：‘如单个业主投票权超过总投票30％的按30％计算’。”

这个是官方的记录，比较翔实。大家自己看吧。有时间再点评。

政协委员谈提高物业管理水平(实录)

http://news.sohu.com/20070126/n247865953.shtml

这个是用快照看的。原帖已经被河蟹了。帖子是2006年3月10日的。

业主维权竟引发流血　代表呼吁"一楼一个业委会" 【12】

http://cache.baidu.com/c?m=9d78d513d9d437af4f9d93690c66c0176e43f3172bd6a0020fa4843f90735b305010e3ac57520705a3d20d6716dc4e48adb0687d6d4566f58cc9fb57c0fed76d388850752d5bd2064ec419d89a1b7adc7cc71fa8b219e5b8f72593d8d0d8c85425c858187e87f580580403ca18aa526e&p=813ec70f86cc45a904be9b794b42&user=baidu

“近年来，物业纠纷在各地愈演愈烈，因业主维权引发的流血事件也时有发生，应该如何规范物业管理？怎么让流血事件不再发生？

昨日，北京代表团的罗益锋等30位人大代表联名提交了一份“建立物业管理法”的议案；与此同时，著名房地产律师也通过人大代表转交立法建议，呼吁给业委会委员强制买保险，并明确一栋楼要成立一个业委会，业委会不成立就不缴物业费。”【12】

“北京代表团的罗益锋代表说，在今年两会召开前一个多月，他向北京500名市民征求意见时，出乎意料地发现，有70％的人对自己所住小区的物业管理大为不满。”【12】

“根据中国人民大学“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果显示，其中因住房质量引发严重纠纷的小区占22.8%；业主与物管公司发生严重纠纷的占80%；发展商随意修改规划的占34.2%；发生肢体冲突与暴力冲突的占37%。所有这些纠纷中，因公用财产被严重侵占而引发的占60%。”【12】

“业委会委员维权风险大频频挨打付出血的代价

记者：为什么要提这个立法建议？

秦兵：这还是3年多以前的事。2003年8月，北京一家楼盘的维权代表李建国被人打成了重伤，一把刀刺进他头部足足几厘米。那以后我就想，要为物业管理、业主委员会提一些立法建议。2004年我就向全国人大提出了立法建议，到今年已是第3次了。现在的建议是10条，当时只有6条。我发现，保安打人、挪用物业维修基金、开发商改变绿地盈利等等，症结都在于按目前的法律，业主委员会难以成立，因此我建议制定《业主委员会组织法》。”【12】

“建议一栋楼一个业委会1/3业主同意即可成立记者：你提出要“一楼一会”，为什么？

秦兵：把利益相近的人组织在一起要容易得多。现在小区人数都很多，动辄几千几万的。为降低业主表决成本，应规定业委会以楼为单位，业委会决定楼内事务，楼外小区事务由各楼业委会联合会共同决定。

记者：具体怎么操作？秦兵：“一楼一会”几乎是世界标准，很多国家和地区都采用这一做法，香港搞的就是“一楼一会”。我到美国学习考察时，就发现业主拿到钥匙后的第一件事，就是成立业主委员会，哪怕只有10个业主。”【12】

消极维权是业主作为一个弱势群体所能够采取的差不多唯一的选择。面对强势的物业和地产，业主在维权屡屡受挫之后，自然而然就采取不交费的办法，至少是一种发泄。

一旦不交费，物业可能采取的办法是：

1. 暴力催缴。这个在前面我们看到的物业打业主的案例中看到过。但是这样的话动静太大，有可能触犯刑法。因此除了少数地方会因为几千元物业费打业主，一般的情况下直接用暴力催缴的不多。

2. 通过诉讼催缴。这种催缴并不容易。因为这样势必需要律师出庭，而且一般这种官司一打就是一审二审，旷日持久。即便胜诉，业主要是还是绝不缴费，只有申请法院强制执行。但是强制执行几千元的物业费，也是勉为其难。

所以，消极维权，你物业服务不好，我就不交费。这个成为越来越多的现象。

比如：

[广州]多数小区物业管理费收缴率仅达七成 【11】

http://www.wyfwgw.com/news/7208.html

“据江门市物业管理协会负责人介绍，目前由物业管理公司经营的小区里，好的小区有95%的业主能及时交费，差的小区只能收到50%至60%，大多数小区只有七成业主交缴费用。”【11】

看看业主为什么不交费：

“王先生告诉记者：“我们不交物管费是有理由的，陌生人进出他们不管，小区内的公用设施坏了，他们不修。我们交的物业管理费都不知花到哪去了，我们请他们有什么用，还不如自己管理好。””【11】

“江门市物业管理协会负责人如此分析，目前物业管理企业普遍收费难，造成收费率低的原因也是多方面的，不单是业主方面，物管也有责任，业主拖欠物管费，物管服务越来越差，业主对物管不满意，如此恶性循环，业主与物管的矛盾日益加深。”【11】

江门这个小地方，这种负面消息还有所直接披露。实际上这种局面各地都是蔓延的。消极维权比积极维权更可怕。

看看这个上海的消息：

《物业费收缴率低成老式小区“拦路虎”》【12】

http://www.cctvxf.com/html/93/n-12793.html

这则消息标题很清楚，但是内容对于物业费收缴率低缺语焉不详，怎么低法？我们看到几句间接的评语：

“但物业费收缴率偏低的实际情况，成为了酬金制推行的障碍。”【12】

“陆家嘴物业管理有限公司总经理翁国强认为，在物业费收缴率普遍偏低的情况下，施行酬金制的可能性还不大。”【12】

注意“收缴率普遍偏低”。另外酬金制是一种清包工的物业收费体制，收缴率低到清包工都难以推行，可见低到什么程度了。

在一些老式小区，特别是低收入人群的小区，本来收费标准不高，业主再不交费，很快的物业公司就入不敷出。这种消极维权的结果就是逼使物业撤离。

较高端的小区，也可能逐步走向较大比例的拒缴。一旦拒缴到一定程度之后，物业就产生财政困难，服务质量将持续下降，而拒缴的比例进一步上升。这种恶性循环无法自动打开，除非物业撤离。

所以，从业主维权的角度来看，消极维权虽然是两败俱伤，但是可能是唯一的选择。

物业殴斗业主，比比皆是。其中的原因很多，但是最多的是因为业主维权引发的冲突。物业是一个公司并且拥有保安这样的准暴力队伍，于是弱势就落在业主这边。除了极个别的业主，能够调动实力相当的暴力进行对抗，一般来说都是业主挨揍。这也就进一步助长了物业强势的趋势，使得物业在服务质量上有恃无恐。这也是业主更倾向于维权活动的原因。这种恶性循环没有化解的途径。这个虽然在物权法和新版物业管理条例中做了一些有利于业主的规定，但是在现实中由于社会利益链的黑暗，很难实施。所以这是一个无法化解的巨大的社会矛盾黑洞。

更加深层次的原因还在于物业的背后基本上都是开发商。开发商动辄上亿的运营资本，即便在所有的行业中都是强势的资本，因此其实力的深厚，不但不是个别业主所能相比，恐怕即使是地方政府也与其攀附而唯恐不及。

于是业主，不管你多牛，不管什么层次，在与开发商和物业的较量中，都沦为弱势群体。但是和其他商品不同的是，房子你不能扔了，日子你不能不过。也就是说你一旦买了房子住进去，你就天天要面临与开发商和物业的矛盾。而且你越是维权你越是陷入与对方的矛盾，双方的敌视无法化解。因为对方绝对强势，你除非妥协，否则他永远压住你。你妥协的话，对方也是进一步欺负你。

所以，业主维权的倾向，就必然陷入屡战屡败但是只好屡败屡战。这就是为什么业主维权那么普遍的原因。

诚如万科的陈志平那样，把业委会能够参与共管列为最为理想的业委会。但是现实是残酷的。随着业主对于物权的理解逐渐深化，对于共有面积共有设施的所有权进一步重视，可以说矛盾的深化激化，将在更大的广泛程度上展开。

业主维权不会消弭而只会扩大。

业主维权又分积极维权和消极维权。所谓积极维权，就是争取成立以维权为主旨的业委会，通过集体力量与对方抗衡。消极维权就是拒缴物业费，以个人不付费来对抗。

由于积极维权的困难和危险，消极维权正在蔓延。会不会形成大规模的不合作运动？

从物业的观点看，业委会与物业共管物业，是一个何等和谐的世界。可是世界偏偏不和谐。

从业主的观点，物业老是打业主。为什么老是业主被打？（偶尔发生业主打物业。）

参看《从来都是物业打业主，这次是业主打物业的保安，新鲜》【5】

http://bbs.soufun.com/1010024116~-1~5440/41671959_41680406.htm

这是一个非常鲜见的例子。一名业主因为物业收停车费引发争执，调来了60多人大打出手，把十几个保安打得落花流水。

至于物业打业主就多了去了。就像【5】说的，从来都是物业打业主。我们就随便用百度查一下。挑一些说说：

比如西安的《开发商和物业打死业主案继续开庭 更多细节呈现》

http://news.cnwest.com/content/2009-11/27/content_2604615.htm

这个是物业雇凶打死了业主。原因？“他（王少华）说他接手万强置业（的物业）之后，辛辛苦苦干了这么多年，物业也挣钱了，不能白白的交给业主。”【5】

“该小区2号楼222室业主左某、张某入住后，为维护小区业主共同利益，参与了筹备成立业委会活动。引起时任兴强物业经理的王少华、及时任万强置业董事长滕麟的不满，两人遂意欲报复。”【5】

于是组织了7个人，用铁棍，结果打死一人。最后4个物业和开发商包括董事长被判死刑。此事发生于2009年4月。

下面就把google查“物业打业主”词条的第一页，罗列一下：

物业马凯旭在5号楼业主门口打业主！_珠江绿洲

中环湖畔的世纪万达的物业经理要打业主、_中环湖畔_武汉

融侨物业打业主，赶紧滚蛋！！！！！！—

郑州盛世年华物业打业主_百度知道

物业的保安爆打业主在线观看

小区保安队长“警棍”打业主物业公司不负责

奥体新城物业请外面保安打业主-奥体新城论坛-搜狐焦点网南京站

融侨馨苑物业人员打业主还是老太太! |西安

高新枫林绿洲物业副总咬人打业主

停车争执保安打业主该小区物业公司已登门道歉

中山坦洲汇翠山庄物业保安打业主事件- 珠海

7月25日SM物业打业主真相- 世茂·滨江花园

建宇物业殴打业主事宜调解会议的会议记录_媒体论坛_西祠胡同

寻求13号被打业主！ - 【物业、维权板块】 - 金顶阳光

同一个主题在百度上第一页：

物业打业主 -静馨嘉苑论坛

流氓物业打业主，对付这样的物业大家支招！

[物业管理]天哪,栖霞物业打业主了!!(

Re:Re:我们有业主拍摄下了物业打业主的全程，共4分钟

5月12日荣丰物业打业主回放(转贴,不负责真实性)-荣丰2008(三期).

物业打业主不是什么新鲜事了，没办法，小老百姓，能怎么样，布衣...

物业打业主打记者，普罗旺世，第2个中方圆？ - 魅力郑州

一个危险的讯号！物业与业主的对立及物业打业主已成解决问题的常

保利物业打伤业主_保利·西山林语_北京

【重大关注】恐怖暴行！莲花物业欧打业主！银杏苑昨险发生命案！...

漫步太仓 - 大庆万方物业打业主

济南锦绣泉城齐华物业打业主 -齐华物业素质太差

再次出现开发商联合物业打业主,地产论剑,郑州聊吧

华侨路茶坊 - 为什么物业打业主的事在南京屡屡发生！

惊人的恐怖！！四方紫荆苑小区物业暴打业主，三打一！！_青岛

被炒物业经理打伤业主

灰太狼给羊看家－－丽景天成伯恩物业打业主

以上是一页所包含的条目。

我们会再次仔细探讨为什么这么普遍的出现物业打业主的现象。