主题：(网络调查)物业：中产阶级与地产的PK -- 子玉

网络调查，就是主要依靠从网络上搜集资料，做社会调查。逍遥派嘛，主要是显得没事干，上上网，聊聊天，无所事事的混子。真的要偶从事艰苦的甚至是危险地实地调查，我不就成了革命派了？非偶之愿也。

所有这里所写的内容，其真实性，由网络上原作者负责。只要是偶从网上摘录的，必给出链接。如果今后链接被河蟹了，不能怨我。特此声明在此。

调查的主题

就是我国的物业行业。就我自己的体验，物业这个行业，是我们中产阶级目前天天面对的一个行业。绝大部分的行业我们不是天天得面对的，唯独这个行业，你天天跟它打交道。

因为中产阶级买了房子之后住进去，就跟保安打交道。天天经过。此外你用电用水用煤气看电视都跟物业有交道要打。它向你收费。

所以，本调查就是调查中产阶级与物业的关系。

根据我的调查，相当一部分的物业都跟地产有关系。这些物业公司是地产的分公司，民间称为开发商的儿子。调查不难揭示，中产阶级与物业的矛盾，实际上是中产阶级与地产开发商的矛盾。

这种矛盾，已经发展到了何等地步？这个就是本文要仔细调查的。从我目前看到的，就是到了PK的地步。也许随着我这么调查下去，写下去的时候，还会发展。但是可以说，发展的趋势应该是越演越烈而已。

服务还是管理？

物业公司，现在根据《中华人民共和国物权法》或者《国务院物业管理条例》都叫物业服务公司了。原来都叫物业管理公司。

参见《中华人民共和国国务院令第504号》即《国务院关于修改《物业管理条例》的决定》。其中这样表述：

"....根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”..."

《中华人民共和国物权法》

http://www.wyfwgw.com/laws/29_2.html

国务院关于修改《物业管理条例》的决定

http://www.gov.cn/zwgk/2007-08/31/content_733024.htm

为什么把公司的类型改一个叫法，而且要上升到主席签署的法和总理签署国务院条例？这个本身就说明这是一个非常重大的事情。

这一改动实际上有两个层面的含义：

1. 物业的管理超出了管理物的意义，实际上具有一定程度的行政管理的范畴。

2. 过去这类公司实际上扮演了一个行政管理的角色。但是它们不应该具有行政管理的权力。

关于第一点，笔者将在调查中细细分析。关于第二点，逻辑上是第一点的推论。物业管理条例没有从这个角度陈述，物权法也没有陈述为什么要改变称谓。所以笔者确认这是笔者的揣度。

从物权法这么高的层级来修改这个称谓，可以间接地推断这个改变的重大含义。也就是说这里很可能就是立法者发现了行政管理权的让渡。就是说行政管理权在住宅小区被让渡给了物业公司，而这种让渡是不应该的。

大量的事实表明，这种让渡是的确存在了很多年。这个我们在下面的网络调查中将不断查找事实。

笔者认为，正是这种让渡，形成了中产阶级与地产之间的PK。反过来说，为什么会出现这种让渡，谁让渡了这种行政管理权？这种行政管理权究竟属于谁？地产为什么那么坚持这种行政管理权？住宅小区的行政管理权究竟是什么经济利益的衍生物？

这些才是我们今天物业与中产阶级业主之间矛盾的深入之处，也将成为今后若干年重大社会变革的起源。

物权的界定-物权法

中产阶级花了毕生的积蓄（或者毕生可能的积蓄，此为房奴），买了房子成为业主。这个是住房改革的体制的新的社会结构。原来是没有业主的，原来一切住宅物权属于国家。

那么国家在这一住房改革中把什么样的物权（70年的使用权）出让给了老百姓呢？仅仅是房子本身吗？非也。

如果是房子本身，那么我们今天的物业和物权就大大不同了。非常不幸的是，国家出让了小区的整体，给了业主们。

这个整体和这个们，就导致了行政管理权力的必然的让渡。

如果只是涉及房子本身，那么就不涉及到业主的集体，指涉及到单个的业主。于是公共设施和公共面积等等，都依然在国家的手里，其管理的权利依然属于国家。就形成单个个人与国家之间的关系。

现在的局面是每个小区都成为一个封闭（绝大多数建有围墙）的公共面积和大量的公共设施，于是就有不可回避的公共管理，结果就形成不可或缺的公共管理权力。

目前，这个公共物权的归属，已经在《物权法》中界定下来。《物权法》第六章 业主的建筑物区分所有权，就是专门界定了这个权利。

物权法第七十条： 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

实际上，这个所谓小区的定义在物权法里没有明确。其来源必须联系到小区的形成过程及其法规。比如《上海市房地产登记条例（2008年）》

http://www.law-star.com/cacnew/200901/230029122.htm

这是一个非常复杂的法规，关于房地产小区的登记。但是我决定不厌其烦，还是要把相关的问题说明白，否则有负我逍遥派的名声。

我们这么来理清这里面的窍门：

1. 首先小区小区，何以为凭？这个有《物权法》。

物权法第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

也就是说登记决定了物权的范围，小区的范围由此而定。

2. 那么我们来看登记条例。《上海市房地产登记条例（2008年）》第八条：房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界线封闭的地块或者空间；...

这个土地基本单元，是唯一能够找到涉及到小区这样具有公共土地面积的地方。这里对土地基本单元实际上定义的很清楚，就是土地权属界线封闭的地块或者空间。

3. 那么在房地产登记的时候，什么东西足以证明这个土地单元的权属呢？我们看到上述上海的登记条例是这么的。第十六条：房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记簿进行记载，并永久保存。

　　房地产登记簿应当载明下列内容：

　　（一）房地产权利人的姓名或者名称；

　　（二）土地的坐落、面积、宗地号、用途；

　　（三）土地的权属性质、使用权取得方式和使用期限；

......

也就是说，这里提到土地的坐落面积宗地号等，来源只能是所谓“行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件”。

4. 那么那个文件呢？第十七条：建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证书，由市房屋、土地行政管理部门颁发，...

也就是说，是建设土地使用权的证书，有市土地行政管理部门颁发。

5. 上述登记条例的第十九条：建设用地使用权经初始登记后，该土地范围内的其他房地产权利方可登记。

更看出房产（小区）登记与土地使用权之间的因果关系。

6. 那么这个建设土地使用权又出于何处，还好我们还不用兜得太远，就在这个登记条例的第三章 建设用地使用权和房屋所有权登记，我们看到第一节 初始登记 的第二十四条：以出让、租赁方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：

　　（一）申请书；

　　（二）身份证明；

　　（三）建设用地使用权出让合同或者土地租赁合同；

　　（四）地籍图；

　　（五）土地勘测报告。

......

至此，我们应该基本上找到了所谓小区的界定的起源。就是土地出让合同和地籍图。

我所看到的实物，就是一个由地方政府与开发商签订的土地出让合同，上面附了地籍图，规定了土地的用途，建设的规划，等等。

土地出让-房屋建造-房屋出售 完全让渡的路线图

上面我们从枯燥的法规中找出了物权让渡的过程。撇开这些枯燥的法律文字，我们简单地归纳就是这样的:

1. 开发商地产与地方政府（镇政府）签订土地出让合同，实现了土地使用权的转让。

2. 开发商贷款开始建造房屋。行使了土地的使用权。

3. 开发商在房屋造的七七八八（现在要封顶了之后），开始预售房屋。于是中产阶级拿着首付再背负债务（按揭）从开发商那里过得了期房的权利。开发商收取了全款，其中包括利润。

4. 开发商完工，房子交付。于是中产阶级获得了完整的房子。

这个时候，土地的使用权完全转移到了中产阶级业主们的手里。至少按照物权法，是这么回事。

土地从地方政府手里首先出让给了开发商，开发商用来造房子卖，最后造好了，卖掉给业主们。收回了钱，赚了钱，所以就把这个土地的使用权又转给了业主。是吗？为什么不是部分地转给业主呢？

是开发商的善良吗？他们不知道公共土地的用处吗？

不是。呵呵，绝不是。问题是政府从一开始就是在90年代改革的思路下，把这个公共土地上的设施的维修维护，作为包袱要扔掉。扔给谁呢？扔给开发商地产？他们当时可谁也不愿意背着包袱，现在他们也不会愿意。那是无底洞啊！于是就扔给了老百姓。这个跟医疗改革甩包袱的思路是一致的。

那么老百姓怎么来常年维护这些公共的道路和设施比如路灯什么的呢？于是从房款里留一部分，作为维修基金。用来维护维修。

所以物权法必须要规定这些是属于业主们的，否则不属于业主们的话，业主们为什么要用维修基金来修理呢？

这样，权责是平衡的。

所以，笔者认为，法源上，这些公共道路和设施，属于业主们，是毫无疑义的了。

但是，由此就产生了对于公共道路、面积的使用、公共设施的使用，这些公共物权的管理问题。这个就是物业管理的问题。由此，就必然派生出维修基金的使用以及公共道路、面积和设施的使用规范问题。而这些是一个群体的公共权益和责任问题，所以必然是公共管理的范畴。

任何公共管理的范畴必然需要行政管理的权力来实行。

于是产生了由此衍生的小区的行政管理权力。这个不以人的意志为转移。

说30年，实际上大概没有那么久。第一家物业管理公司，据考，诞生于1981年。距今28年。

“1981年，搬进深圳市东湖丽苑小区的住户惊奇地发现，小区门口不但出现了一队身穿制服、日夜巡逻的保安，各单元的公用垃圾桶也得到保洁员的定时清理。而在此前，小区的环境卫生和维修养护一直由环卫部门和建设单位承担。”

参见《以法律精神和人文关怀名义——《物业管理条例》诞生的台前幕后》【3】

http://www.yzfgj.gov.cn/News_view.asp?id=6476

于是，“物业管理”首次浮出水面。这篇2003年的文章，依然使用的是物业管理这个概念。

1999年，建设部成立了《条例》起草小组，开始收集国外物业管理的立法资料。【3】为什么要搞这么一部法规？因为“我国物业管理不断成熟的同时，由于相关主体的法律关系不明确，责权利界定不清晰。侵犯业主权益的现象时有发生，甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件，加上个别业主委员会不能真正代表大多数业主的利益，损害了其他业主利益或业主的共同利益。因此制定我国第一部彰显民意的物业管理条例，就摆上了国务院法制办公室和建设部等有关部门的案头。”【3】

这里看出来两件事：

1. 业委会的出现早于条例。

2. 条例的制定是由于大量（这是我的揣测）利益冲突的发生。

于是需要一部“彰显民意的物业管理条例”。

2003年5月28日，在深圳东湖丽苑小区首次出现“物业管理”这个词汇后的22年，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》（草案）。【3】

也就是这么一步法规的草案，历时4年，终于出台。这部草案的立法原则为四条：

“四个基本原则：一是物业管理权利和财产权利相对应原则；二是维护全体业主合法权益原则；三是现实性与前瞻性有机结合原则；四是从实际出发实事求是原则。”

这些我们在今后还会探讨。这部草案在2003年6月8日作为中华人民共和国国务院令第379号公布。

可以说，从1981年至2003年22年间，地产在这个物业领域绝对地掌控了优势地位，可以说是欲取欲夺。随着这个法规的颁布，地产开始逐渐丧失了这种欲取欲夺的地位。而2007年3月16日颁布的物权法，基本上从根本上奠定了业主权益的终极法源。

从物权法颁布开始，业主们在与地产PK的弱势地位上，慢慢积聚了力量。随着中国房地产泡沫越来越大临近破裂，地产的危机渐近。而业主们的觉醒也越来越广泛。

我们也许会面临一次主要由房地产泡沫破裂所造成的金融危机和经济危机，其可能的深度已经令很多学者大声疾呼。

不难想象，在一场经济危机中，地产将落入祸国殃民的祸根的地位。可以预见，那时候，地产的黄金时代，就将终结。而中产阶级在那个时候，将终于从弱势地位转化为相对强势的地位。

1981年，当第一家物业公司出现，当时的业主（那是恐怕还没有这个称呼），叹为天人。很多改革之初很美好的东西，后来都蜕变了。足球改革之初也是万中欢呼的宠儿。

第一个业委会是怎么诞生的呢？这个在网上有，的确是一段业主和开发商之间温情脉脉的传奇。

参见《天景花园业委会1991年成立第一个业主委员会》【4】

http://hbs1689.blog.163.com/blog/static/3712660420098683126441/

故事是这样的：

“陈之平：1991年在万科天景花园管理处当主任。因为天景花园是商住楼，供电局要求按商业用电收费。相比一般住宅来说，商业用电收费要高出许多，对此业主很有意见，很多业主干脆就不交电费了。业主们也把这一问题反映到管理处，要求我们想办法解决。

　　我和当时的物业服务经理姚牧民找了相关部门很多次，感觉都到了“磨破了嘴皮，跑断了腿”的程度，但供电局仍坚持说，由于天景花园用地性质属于商住，所以小区业主不能享受居民用电待遇。

　　事情没有解决，业主的意见也越来越大，无奈之下，管理处只能暂时垫交电费，但垫到一定的时候就自然就垫不起了。正当管理处一筹莫展之际，一次偶然的机会，这件事被一位业主很轻易就摆平了，供电局答应以后按照居民用电标准收费。困扰管理处许久的难题，就这样被解决了。

　　记者：这一事件，成为了天景花园成立业主委员会的重要契机？

　　陈之平：对。我们意识到业主在物业管理中的重要性，而且一个人的力量是渺小的，必须把业主们的力量都充分发挥出来，如果管理处能够创造一个这样的平台，将是一件很有意义的事情。

　　这一构想很快得到王石等万科高管以及很多小区业主如沈醒尔、林建平、蓝云等等的支持。最终我们借鉴了香港物业管理模式和新加坡的“屋村管理”经验，在1991年3月22日晚7时30分正式宣布成立天景花园业主委员会，开始在天景花园推行业主和物业服务企业共管模式。”

这的确是一个划时代的创举。这里边有很多值得思考的东西。

首先我们看到天景当时处于开发商的物业管理处的管理下，电费是交给物业的。注意业主们纷纷不交电费时，“管理处只能暂时垫交电费”。

换句话说，有两点：

1. 电管部门以管理处为电费担保的质押。

2. 物业管理处也承担这个质押的责任。

现在很多小区的电费都是业主直接跟电力公司结算缴费都是个人跟电力公司之间的事，不交费它就断电。这种情况下是不会有物业来垫付的。

所以1991年的天景物业实际上扮演的是一个小区行政管理机构的角色。它被赋予了负责一方的地位和责任。有地位就有责任。有地位有责任，必然有利益。天景物业绝不是雷锋。

所以当物业管理处垫付了一段时间后，就吃不消了。跑断腿啊。一般的干部哪有替你们跑断腿的积极性？所以这里边的利益驱动，就是要管这个小区，要得到这个利益，你就得承担业主不交电费的责任你就得垫付。你要想解决问题，你就得跑断腿求人。

这个在最近的北京建外SOHO潘石屹的例子，也说明了问题。那个例子我们今后还会剖析。

那么最后一个偶然使得万科发现了需要业主参加共管的需要。就是当自己的责任已经难以为继的情况下，一个业主轻松地解决了问题（依靠权利？关系？）。

于是万科从上到下，觉得应该成立一个业主的机构，就是业委会。这样有问题就可以大家一起去解决了。

于是业主们在“物业服务企业引导、启发”下，组织起来，成立了第一家业委会。

【4】这是一个从物业角度描述的业委会的起源。

从中我们看到：

1. 第一家业委会是因为管理处无法解决行政责任的时候，发现业主可以有能力补充。

2. 既然要利用业主的行政能力，就要让业主参与。

3. 业主抗拒缴费是一个很棘手的问题。

实际上，第3个问题，已经成为小区行政管理最棘手的问题。而且将会成为最终终结物业管理模式的原因。这个我们今后再谈。

我们要说的是，第一家业委会是万科可能最为短视的举动。业委会绝不会停留在帮助物业实行行政管理的搭档的位置上。业委会普遍地脱离了万科这种所谓共管模式。

业委会的成立，实际上体现了业主对于小区的行政权。也体现了物权。因此从本质上，不是共管，而是夺权。就是把本来应该伴随着物权属于业主的权力，从物业手里慢慢地褫夺了。

在《天景花园业委会1991年成立第一个业主委员会》【4】中，物业的代言人暗藏了一个物业版的业委会模式，就是他反复提到的所谓共管。

作为万科1991年当时的始作俑者，他认为共管是业委会应该的位置。

什么叫共管？笔者只能按照字面的逻辑来推断，就是业委会和物业共同管理这个小区。可以说，这位物业代言人还是不理解物权法的理念。而这种不理解实际上是物业公司至今普遍存在的意识。

物权法规定了小区的物权属于业主共有。物业是没有丝毫物权的。管，共管，就是一个管理的概念，物权法特别把管理已经改成了服务。也就是说，小区没有物业公司所谓管理者的地位，有的只是服务者的地位。管理的地位，属于业主。

所谓共管，是完全错误的。而这种错误的定位，来源于笔者一开始讲的，行政权力让渡给了开发商物业。使得开发商及其物业至今仍然认为自己应该是小区的管理者。特别象万科这样的业委会的始作俑者，更认为共管是开发商物业让渡了部分权力给了业主，给予业主共管的地位。

从开发商的角度，能够接受共管的业委会，才是和谐的典范。而以自己为中心实行管理的业委会，则不是和谐的典范。勉为其难的他们还装装门面说了一句：“业主之所以把业主委员会当作是维权的工具，这本身是一项正当的诉求，也是业主委员会的职责之一。”

实际的情况是，最普遍的恰恰是业主在维权的诉求下联合起来，组织业委会。这个维权既有因为开发商房屋质量造成的问题起而维权，还有开发商违规侵占业主公共权益造成的维权。而第二种维权将越来越成为业主与地产冲突的主要原因。

这种情况下，所谓共管简直是一种笑谈。

这位陈先生把业委会归结为四种：

“现在的业主委员会大致可以分成四种情况，

一是可以和发展商、物业服务企业进行积极互动，基本能实现共管、自治的目的。

二是由于种种原因，成立业主委员会的动机就是为了维权。

第三种很多业主不愿意参与业主委员会，致使业主委员会无法运作，甚至沦为发展商、物业服务企业的傀儡。

第四种是别有企图的，为了谋取个人私利而成立业主委员会。”

实际上，只有两种：

1. 为了维权成立的业委会。

2. 和发展商、物业服务企业进行积极互动的配合的业委会。

凡是提出自治的地方，无一不是维权与开发商及其物业冲突的地方。陈志平在第一种有意无意地把共管和自治放在一起，笔者以为实际上还是要凸显开发商是一个主要的管理者。

从物业的观点看，业委会与物业共管物业，是一个何等和谐的世界。可是世界偏偏不和谐。

从业主的观点，物业老是打业主。为什么老是业主被打？（偶尔发生业主打物业。）

参看《从来都是物业打业主，这次是业主打物业的保安，新鲜》【5】

http://bbs.soufun.com/1010024116~-1~5440/41671959_41680406.htm

这是一个非常鲜见的例子。一名业主因为物业收停车费引发争执，调来了60多人大打出手，把十几个保安打得落花流水。

至于物业打业主就多了去了。就像【5】说的，从来都是物业打业主。我们就随便用百度查一下。挑一些说说：

比如西安的《开发商和物业打死业主案继续开庭 更多细节呈现》

http://news.cnwest.com/content/2009-11/27/content_2604615.htm

这个是物业雇凶打死了业主。原因？“他（王少华）说他接手万强置业（的物业）之后，辛辛苦苦干了这么多年，物业也挣钱了，不能白白的交给业主。”【5】

“该小区2号楼222室业主左某、张某入住后，为维护小区业主共同利益，参与了筹备成立业委会活动。引起时任兴强物业经理的王少华、及时任万强置业董事长滕麟的不满，两人遂意欲报复。”【5】

于是组织了7个人，用铁棍，结果打死一人。最后4个物业和开发商包括董事长被判死刑。此事发生于2009年4月。

下面就把google查“物业打业主”词条的第一页，罗列一下：

物业马凯旭在5号楼业主门口打业主！_珠江绿洲

中环湖畔的世纪万达的物业经理要打业主、_中环湖畔_武汉

融侨物业打业主，赶紧滚蛋！！！！！！—

郑州盛世年华物业打业主_百度知道

物业的保安爆打业主在线观看

小区保安队长“警棍”打业主物业公司不负责

奥体新城物业请外面保安打业主-奥体新城论坛-搜狐焦点网南京站

融侨馨苑物业人员打业主还是老太太! |西安

高新枫林绿洲物业副总咬人打业主

停车争执保安打业主该小区物业公司已登门道歉

中山坦洲汇翠山庄物业保安打业主事件- 珠海

7月25日SM物业打业主真相- 世茂·滨江花园

建宇物业殴打业主事宜调解会议的会议记录_媒体论坛_西祠胡同

寻求13号被打业主！ - 【物业、维权板块】 - 金顶阳光

同一个主题在百度上第一页：

物业打业主 -静馨嘉苑论坛

流氓物业打业主，对付这样的物业大家支招！

[物业管理]天哪,栖霞物业打业主了!!(

Re:Re:我们有业主拍摄下了物业打业主的全程，共4分钟

5月12日荣丰物业打业主回放(转贴,不负责真实性)-荣丰2008(三期).

物业打业主不是什么新鲜事了，没办法，小老百姓，能怎么样，布衣...

物业打业主打记者，普罗旺世，第2个中方圆？ - 魅力郑州

一个危险的讯号！物业与业主的对立及物业打业主已成解决问题的常

保利物业打伤业主_保利·西山林语_北京

【重大关注】恐怖暴行！莲花物业欧打业主！银杏苑昨险发生命案！...

漫步太仓 - 大庆万方物业打业主

济南锦绣泉城齐华物业打业主 -齐华物业素质太差

再次出现开发商联合物业打业主,地产论剑,郑州聊吧

华侨路茶坊 - 为什么物业打业主的事在南京屡屡发生！

惊人的恐怖！！四方紫荆苑小区物业暴打业主，三打一！！_青岛

被炒物业经理打伤业主

灰太狼给羊看家－－丽景天成伯恩物业打业主

以上是一页所包含的条目。

我们会再次仔细探讨为什么这么普遍的出现物业打业主的现象。

六人抡铁棍追打业主 物业否认指使打手闹事

http://house.focus.cn/msgview/438/53153713.html

http://news.qq.com/a/20060518/000280.htm 【6】

2006年的事。为什么下此毒手？“事发时小区正在进行业委会选举，物业否认指使打手闹事

“当时我们正在进行业委会选举，突然6名打手持铁棍冲进小区，将两名业主打成重伤，现场打手承认其为物业指使。”昨天，宣武区依莲轩格调小区的数名业主向本报反映此事。记者了解到，4月27日至5月17日，该小区居民投票选举业委会成员，业主受伤事件发生在5月16日晚的投票现场，但小区物业否认指使打手伤人。”【6】

“昨日下午4时，记者在广安门外派出所见到了被打伤的两名业主41岁的钟先生与62岁的李大爷。两人身上多处绑着纱布，行走困难，钟先生的右肩与老李的右手掌都被打成了骨折。“我有心脏病，被打时还戴着起搏器呢。”【6】

“据小区业主介绍，16日晚，钟先生、李大爷与另一名业主在小区大门口向业主发传单，想邀请业主参与业委会选举。晚8时55分，就在3人结束发放工作时，迎面走来了两个人，“我们问他们是不是业主，还递了一份传单，那名发传单的业主却挨了他们重重的一拳。”钟先生说，“接着，外面又来了4人，他们6人拿着铁棍就开始打我，其中一棍正要击中我头部时，被李大爷伸手挡住了，但造成他左手两根掌骨骨折。我们返身往小区里跑，后边6人拿着铁棍紧追不放。”在派出所，业主指着一名身穿紫色上衣、正在接受警察审讯的男子说：“他就是其中一个打手。”

【6】

所以这是一起因业委会选举而起的事件。物业否认雇凶打人。可以说，没有渝州牧那样的打黑，这样的无头案从何查起？这就是中产阶级为了维护自己应有的权益所付出的代价。这起事件读者可以仔细看看新闻，结果警察是查无实据无法证明物业雇凶。

万科的所谓共管，其实都是在血淋淋的罪行下，哪里找得到半只河蟹？

业主们心里有本帐。

物业往往具有黑社会的性质，这跟他们拥有保安有关。当一个机构拥有保安这种类似警察的队伍时，特别自认为具有某种行政权力可以维持一方秩序时，这种黑社会特性就膨胀。当业主与其冲突时，物业就自然而然地使用武力，因为他们人多，保安带有维持一方秩序的权力。

下面的例子还是在北京，起因是业主因为抗议停热水，结果贴了抗议信。2008年10月的事儿。

昨晚10点钟，名流花园业主王先生仍然躺在北京王府中西医结合医院的急诊观察室内。有业主称，昨天中午11点多，王先生阻止小区保安撕掉业主贴出的抗议停热水的信时，与保安发生冲突，王先生被打，全身多处受伤。物业的范经理则称，没有发生保安打业主的事儿，王先生住院可能是本身有病。

名流花园物业保安经理打业主自称老子就是黑社会!(图)

http://club.china.com/data/thread/1011/2422/22/17/0_1.html

【7】

。“中午11点多，我在居委会听业主高大爷说，大家刚贴出去的抗议停热水的公开信早上被保安撕了，他去阻止，有人说要揍他。我就和高大爷一起来到保安室，说那是业主的权利。保安的头儿出来，要打高大爷，我走上去拦住，他抓住我衣领，当胸给我一拳。随后又出来五六个人，有个保安队长用肘顶我肋骨七八下。”

为了什么业主要抗议？因为小区热水供应。从1997年买房时，小区业主就得到承诺说有24小时热水供应，十多年来一直如此。今年4月份开始，物业说修管道屡次停供热水，业主一直抗议。5月份后恢复正常。10月13日热水突然又停了，物业贴出通知说热水花费太高，无力承担，小区锅炉四台坏了三台，停热水是为保证供暖。于是大家拟了一封抗议信，昨天早晨贴到了小区。

业主要贴抗议信，物业不允许，业主认为在小区里是自己的权利，物业显然认为自己是小区的行政管理者。于是冲突。打人之后，物业自称我就是黑社会弄死你。

物业公司副总3000元雇凶殴打业主，这是在重庆。2007年1月14日。南岸区某小区内，业主雷先生正准备搭乘电梯回家，突然，5名手持钢管、砍刀的男子朝他走来，意识到危险的雷先生随即往小区中庭方向跑去。

悲剧还是没有能够避免。5名男子追赶到中庭后，举起手中的凶器对他一阵痛打，当时，包括小区两名保安和数名业主在内，都亲眼目睹了整个事件的经过。

5名打人者随后从保安的眼皮底下扬长而去，经过诊断，雷先生鼻梁骨折和右肾挫伤，后被司法鉴定机关认定为轻伤。

参见《物业公司副总3000元雇凶殴打业主》【8】

http://news.163.com/07/0930/08/3PKHDRD800011229.html

为什么下此狠手？

“此事迅速在小区传开，知情的业主一致认为，可能和小区物管公司有关系。因为当天，小区业主正准备开大会“罢免”该物管公司，而雷先生起着组织的作用，引起物管方很大不满。警方调查发现事件的真相与业主的猜测相吻合。”【8】

这件案子是坐实了，法院受理予以宣判。坐实审判的有多少？没有报道的更多。

至于判了多少年？不得而知了。

这起事件的起因是为了业主进小区在门口与保安不愉快了几句，事后又找保安队长唠唠，结果更不对劲了，就挨了打。

《沈阳一小区十余保安抡铁棒暴打业主》【10】

http://news.163.com/07/0409/12/3BKSGSK9000120GU.html

最后估计是不了了之。

北京百余持械男子闯进小区殴打业主(图)【10】

http://news.163.com/07/0525/06/3FAMNREM00011229.html

http://news.163.com/07/0528/08/3FIM7OK00001124J.html

2007年5月24日。为了阻止开发商在小区绿地上盖楼，这是一起典型的维权（反对开发商擅改规划），北京北沙滩8号院的业主组织巡逻队，结果开发商派了百余人持械扫荡小区打伤10余人。业主遂到马路上堵路3小时。

事情的起因颇为复杂，是每一起删改规划的典范：

“据了解，业主与开发商就小区绿地内盖楼一事纠纷不断。年初，开发商华都公司从市规划委朝阳分局取得工程规划许可证，准备在小区唯一的绿地内盖楼。业主们认为开发商申请规划许可证的资料有造假成分，阻止开发商开工，并已向相关部门提请行政复议。 ”【10】

这里涉及到规划部门。

“2月26日，开发商的开工奠基仪式遭到业主们阻拦。3月26日，开发商又在绿地内搭起围挡，试图开工，业主们找到朝阳区政府反映情况，当天朝阳区建委下发停工证，要求开发商暂停施工。两天后，朝阳区建委、规委、开发商、业主代表在北沙滩居委会召开协调会，最终业主们仍不同意在绿地内建楼。此后，开发商又试图强行开工，与业主发生冲突。 ”【10】

最后怎样，打人者有没有抓起来？不得而知。

这里披露的都是各个业主论坛的。真实性，读者自己判断，本文仅是转载链接：

大华清水湾物业殴打业主

http://sh.sojiji.com/bbs/1210049713~-1~1370/173069_173069.htm

上海：小区物业停车费引纠纷 保安脚踹女业主(图)☆

http://www.pmedu.net/bbs/archiver/?tid-47211.html

2001年雅士居：开发商和物业疯狂殴打业主现场录像

http://news.xinhuanet.com/video/2005-11/24/content_3829970.htm

上海联讯物业经理打人致伤 2009年9月

http://shbbs.soufun.com/1210675058~-1~6369/83489094_83489094.htm

世茂物业打业主真相（转）

http://sh.bbs.house.sina.com.cn/viewthread.php?tid=2035907&page=1

小区物业人员群殴业主 记者被打得血流满面（图）

http://shmsg.focus.cn/msgview/1501/1/38642999.html

起因，催缴物业费。

野蛮。

物业殴斗业主，比比皆是。其中的原因很多，但是最多的是因为业主维权引发的冲突。物业是一个公司并且拥有保安这样的准暴力队伍，于是弱势就落在业主这边。除了极个别的业主，能够调动实力相当的暴力进行对抗，一般来说都是业主挨揍。这也就进一步助长了物业强势的趋势，使得物业在服务质量上有恃无恐。这也是业主更倾向于维权活动的原因。这种恶性循环没有化解的途径。这个虽然在物权法和新版物业管理条例中做了一些有利于业主的规定，但是在现实中由于社会利益链的黑暗，很难实施。所以这是一个无法化解的巨大的社会矛盾黑洞。

更加深层次的原因还在于物业的背后基本上都是开发商。开发商动辄上亿的运营资本，即便在所有的行业中都是强势的资本，因此其实力的深厚，不但不是个别业主所能相比，恐怕即使是地方政府也与其攀附而唯恐不及。

于是业主，不管你多牛，不管什么层次，在与开发商和物业的较量中，都沦为弱势群体。但是和其他商品不同的是，房子你不能扔了，日子你不能不过。也就是说你一旦买了房子住进去，你就天天要面临与开发商和物业的矛盾。而且你越是维权你越是陷入与对方的矛盾，双方的敌视无法化解。因为对方绝对强势，你除非妥协，否则他永远压住你。你妥协的话，对方也是进一步欺负你。

所以，业主维权的倾向，就必然陷入屡战屡败但是只好屡败屡战。这就是为什么业主维权那么普遍的原因。

诚如万科的陈志平那样，把业委会能够参与共管列为最为理想的业委会。但是现实是残酷的。随着业主对于物权的理解逐渐深化，对于共有面积共有设施的所有权进一步重视，可以说矛盾的深化激化，将在更大的广泛程度上展开。

业主维权不会消弭而只会扩大。

业主维权又分积极维权和消极维权。所谓积极维权，就是争取成立以维权为主旨的业委会，通过集体力量与对方抗衡。消极维权就是拒缴物业费，以个人不付费来对抗。

由于积极维权的困难和危险，消极维权正在蔓延。会不会形成大规模的不合作运动？