主题：【原创】福州买房记之开篇 -- fj1989

东进不成，暂且把目光转向北面。福州北面是近几年来新近开发的新城区，习惯上叫五四北。福州市南北交通要道五四路向北延伸，经琴亭高架桥越过铁路，伸向北峰山脚。道路两边的地块陆续被开发，形成了不少新盘。说到五四北的优点，那就是这里的楼盘一般是中大型小区，整体规划较好，而且最重要的是区位优势，从五四北经过琴亭高架桥，不到十分钟就可直到福州政治经济中心－鼓楼区的中心地带。可是缺点也随之而来，五四北到市中心必须经过两个卡口地段，琴亭高架桥和新店铁路道口。这两处和五四北新区都有个最大的毛病，就是内涝，可是新区起初并未重视排涝的问题。2005年龙王台风来袭，山洪从北峰山区前下五四北的解放河，大部分新盘被淹，由于配电室多设计在地下室，造成的停电十几天后才恢复，而两个交通节点都被水淹了。五四北的配套也不行，只有两个生鲜超市，没有医院，没有好学校，而且最要命的是，离我家领导上班的地方太远。虽说地铁一号线的起点在此，但现在离通车那天还太远。北上也被否决了。

我去了五四北，看过五个小区。在秀山路这边，看了中央公园和三木城。中央公园的名义容积率是不高，只有1.03。可是一二期都是别墅，三期高层楼距太近，给人一种压迫感。而且售楼小姐的态度很差，一口咬定只有一楼和二楼的房源。三木城的位置比中央公园稍好些，外观也比较现代，一位售楼先生也比较耐心，有问必答。房源公示情况也好，一块图板上，已售未售的房源标得很清楚。三木城再向外走，是君临香格里，原来的一个烂尾楼盘。开盘价明显低很多，可是房型不好。最大只105平米。号称开盘起价5990，实际均价约在7000左右。可是只能提供中信银行的商业贷款。

在福飞路一带，我去了钱隆御景，小姐很热情。当时促销的力量也大。每平方有一千元左右的优惠。房型也不错。还去了万科金域榕郡，不过没房源。当时万科的二期高层还没开盘。一期的房源已没有了。

至于西向的问题，福州西部和西北部的板块，由于开发较早，配套成熟，所以均价高一些。这里和五四北一样的问题，就是离我家领导上班的地方太远了。所以就没考虑。之所以还考虑五四北，是因为那里离我上班的地方近些。

武汉的房价相比周边的合肥，南京还要低些

最近从新闻看，好像zf有房价不涨誓不罢休的意思了

之前新闻是华侨城的填东湖渔场450亩

现在居然都有温州炒房团来汉新闻出来了

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　　说地区，说到了开发商去了，不过也算是为后面打一个小伏笔吧。还是回过头来，再介绍一下福州的房产区位情况吧。

　　在全国的省会城市里，福州算是小的了。06年，省社科院的老院长严阵在一次讲座中，谈到福建的海西战略，着重讲了如何快速做大做强福州。依他的看法，当时的福州不少指标，如人口数，建成区面积等，在全国省会城市和副省级城市里算是排名相当靠后，他的说法是仅比贵阳、西宁和拉萨强点。省领导有个不明说的想法，福建的GDP，无论人均还是总值，大约是全国的十名左右。那么，福建其它的各项工作，也差不多要在全国的十名左右。实际上，福建的许多指标，在全国范围来考察，基本上也在七到十二名左右（这是我个人的感觉，如果有错，欢迎指正。要是有精力的话，我也愿意查证一下相关材料）。可是福州的各项指标却大大落后，市区人口才二百多万（为了建地铁，死活凑了个三百万多点），城区建成面积也小得可怜，GDP比不上泉州，城市面貌比厦门那是差得太远。据说胡总06年来福州，在机场高速上就问，听说福建森林覆盖率很高（全国第一），可是路边怎么看不到树啊？急得省领导第二天抓了福州市领导过去，严令要搞好省会门户绿化工作。话说胡总从西二环进了城，还在问福州市区到了没。于是福州市把二环沿线的旧楼都作了景观改造。总之，小小的福州城，城市性格像成都，有人说是盛世之边城，乱世之福地。人人看着自己的一亩三分地，安逸地过着小日子。不过福州人的血性在一百多年前也爆发过。近代的福州人，足以让现在的福州人汗颜。唉，扯远了。

　　在这些年的发展过程中，历任福州市领导提出了不少战略。９０年代是东扩。福州城区到马尾的路叫福马路，它从福州市中心的五一广场开始（那段叫古田路），向东穿过鼓山，直抵马尾。当时的马尾开发区是福州的小特区，工资都要比市区高点。从市区到鼓山这段，地势较平，是福州改革开放后最早建设的工业园区。闽东电机、福万玩具、芝光照明等名企还有不少的鞋厂等都在这一带，鼓山又是福州的著名景点，东扩似乎是个不错的选择，于是便向东。东区开始建设水、电、路，还规划了轻轨。我还记得０１年去同学家里，他非常自豪地指着南面一条空地说：“看到了没，正在建前横南路，再向前点，轻轨预留地。”一晃十年了，前横路上是车来车往了，轻轨因为已经不能满足要求了，终是胎死腹中。十来年后回头看，东区没有发展起来，原因当然很多，我觉得有几条：

　　定位不明，规划落后，配套不全，管理混乱。

　　首先是东区要干什么，历任市领导都没有想清楚。有点像厦门的海沧，先是定位成化工工业区，可惜台塑投资不成，后来看着炒地来钱快，又想上房地产。等终于要来ＰＸ时，又发现已经不能再建了。福州东区也是如此。福州铁路东站在东区的北面，这是货运的枢纽。东区又历来是连接连江、罗源乃至宁德、浙江的门户，也是市区通往马尾港的咽喉，这样一来，就吸引了大批物流企业落户于此。上面也说到，这里八十年代以来，新建了不少的工厂。造成东区交通的十字架，即南北向的东二环路（又称连江路）和东西向的福马路上跑得全是重载货车。这样的环境，你愿意过去住吗？

　　规划落后也不独是东区的问题，以后讲到金山新区时还会提到，实际上，福州的城市规划落后得不是一星半点，加上领导的善变，福州城市面貌落后也是情理之中的。

　　配套落后就更明显了举个例子，在东区没有重点中小学，没有三级以上的医院，没有大型商业中心（后来沃尔玛过去开了个店）。你说这不是要命吗？晋安区的教育水平本来就落后，建了这么多小区，没有象样的中小学，你让人家怎么过去安家？看个病也个挤个公交到市区。连场电影也没地方看。没有体育中心就更不用说了。

　　由于工厂多，外口就多。远洋、鼓二村、鼓三村等城中村是著名的外口聚集地，也是发案率高企之地。我无轻视外口之意，只说事实而已。

　　这样看来，宁可天天乘车去爬鼓山，也绝不可在东区置业。东进序曲没奏响就戛然而止。

最早在福州提出江滨概念的楼盘是融侨地产。融侨地产在福州的早期发展过程，可以说是传奇。由于和政府的良好关系，他们每次拿的地都是别人不看好的，地价之低令人咋舌。九十年代初，开发的融侨花园一期二期，在鼓楼区北面，省体育中心附近，周边荒凉的很。随着二环路的通车，五四路的延申，那个区域一下火爆起来。融侨锦江，从2001年到现在，十年才开发完的大盘，是福州第一个江滨概念的大盘。在福州大学老校区的背后，沿江伸展二公里多，当时很多本地人（本人就是其中之一）嫌地点偏，房价高（其实最早开盘时才三千多）。如今是北江滨标志性的建筑。融侨最大的手笔是以修一座桥的代价，拿到了福州南江滨二千多亩地的开发权。那座金山大桥为无数人所垢病，据说有四车道，但开上去总觉得才三道的样子，每个方向一道半，这是因为当时建的时候就没有规划非机车道。自行车要走人行道，电动车就开到机动车道上去了。大概当时市政府觉得金山新区的人民都不需要骑车吧。因为是开发商出钱，当然是能省就省了。直到尤溪洲大桥建好前，众多搬迁到金山新区的人就每天挤着一路的公交车或在金山大桥的机动车道上骑着电动车赶往市区上班。

时至今日，大家才发现，融侨做了一件多么一本万利的事。当时的一座桥能有多高的造价？今天，号称福州南江滨别墅之王的江南水都温泉别墅，只要拿出几栋的售价就够了。不过说回来，如今统称江南水都的那边地，融侨也是做了不少事的。原来就是一片河滩地，融侨修了防洪堤、南江滨大道和南江滨公园。江南水都一期的开盘价才三千多，到如今，六七期的开盘价飙升到了一万二。其中的融侨观邸被认为是南江滨最好的楼盘，目前的均价在一万三左右，最低价192万元/套。这是我在搜房网上看的。总之，做地产商要像融侨那样，和政府亲密接触，想政府之所想，急政府之急，主动替政府规划好、经营好城市。融侨的盘在哪里一开，周边的地价就随着上升。政府当然喜欢这样的开发商，也会照顾他的。比如下面这段讲到将于四月开盘的六一路融侨国际公馆售价。这个楼盘被融侨宣传为重返市中心之作：

当时的地块拍卖情况：

2006年12月每平方楼面价竟拍每平方是5137元。融侨捂盘三年才动工，政府也没搞什么没收土地之类的动作，原规划被改了，限户型90平方以下没有了，现在户型最小139平方，层高也从40米翻到100米。”

当年，贺从福建调任重庆，没几个月就邀请融侨的老板去渝考察，其结果就是一大块的九龙半岛被改造成了融侨半岛。所以说，当开发商，就要当融侨那样的开发商。

刚才飞马老弟说是沿着规划地铁线一站一站一区一区地询过来的。我没有他那么辛苦，不过也轻松不了多少。

老人家即然同意了买房，当然就要搜 罗搜 罗家底，确定下目标。作为一名工科男，而且是管理专业出身的。多目标规划还是懂一点，接下来就是：全家开会，头脑风暴。

老妈的目标是要朝向好（最好是东南），楼层适中，不要太高或太低，光照要好，特别强调一定要有电梯。老婆的目标包括了以上，特意强调要有充足的阳光，能晒干衣服。这点我十分同意，做梦的时候都想念刚晒过的棉被的香味。同时，老婆要求骑电动车20分钟能上班或有公交直达。老爷子倒没多少意见，只有非常担心他的宝贝孙子的上学问题。至于我本人，除了以上种种，要求小区绿化和物业一定要好。

最后老爷子一锤定音：高层的电梯四房，楼层不要太高，小区位置不限，剩下的事交给我们去处理。

解释一下，之所以要高层或小高层，部分原因是受汶川的影响。福州这块也是地震的热点地区，弟弟的岳父来福州时曾对亲家吹风说，新建的高层或小高层抗震性能要比多层的楼房好很多。加上只有高层或小高层有电梯，所以目标楼型就选这两种了。楼层不要高除了价格因素外，还考虑万一电梯有什么故障，总不能让两个老人家爬十几层的梯子吧？市区这类房子对我们已是天价了，所以位置不要多考虑，新区的房子也行，能省个十几万就可以买车了。四房是考虑全家合住的需要，毕竟老两口七十多了，万一要有什么事，有儿女在身边总好些。

但是计划总比不上变化快，这些目标有得坚持住了，有得不知不觉就变了。

让我先稍稍介绍一下福州房产的区位情况，个人感觉，不当之处可以拍砖。

福州是个背山面江的城市。传统上的政治文化中心在鼓楼区，鼓楼区的北面，跨过铁路线，有一小片地势较平之地，以前是农村，现在是新区，福州习惯上称为五四北。五四北地区再向北，就是山区了，笼统称为北峰。未来地铁一号线的起点站。鼓楼区的南面是台江区，台江区隔闽江（白龙江）和仓山老区相望。因为沿江有码头，明代以来，台江就是福州的经济中心。南北杂货，木材，砂石等货物在这里装卸。人员在这里集散。仓山老区则是文教中心，最早的海关，税务局，新式学堂都在这里。洋人多，洋式建筑也多。仓山实际是个岛，老区集中岛的东北面，岛的西北，西南，南面和东面还有大块未开发的土地。仓山的情况后面还会重点讲到。晋安区的主体部分在城市的东面，鼓楼台江隔着条晋安河，以前称为郊区，这就意味着晋安区的实际面积里还包括了大片的城郊农村。

从上面简单介绍可以看出，福州房产市场里，区位最好的是鼓楼区。最好的中小学，最繁华的商场，所谓的ＣＢＤ，最有社会地位的各级官员都集中在这片。不少人买鼓楼区的房，就冲着学校和周边配套而去。这边的房子，不是太旧，就是太新太贵。打个比方，好比上海的黄浦区，此处的新房，不是为我等准备。举个例子，在五四路，原来华侨大厦的位置，现在开发的恒力城，均价要二万多一平。乌山荣域，均价一万八。可能上海北京的同学见怪不怪了，但这个价位对普通福州市民而言，还是太可怕了。以一个省直机关的正处级干部为例，卢书记搞了阳光工资以后，也不过收入五千多元。省直机关对公务员的阳光工资有个简称，叫“三五八万”。就是科级干部三千多，处级五千多，厅级八千多，省部级一万出头。当然，这里说的是工资条上的，至于有什么灰色黑色收入，那是另外回事。至于我等非公务员，到手的比上面说的还要少些。

台江人素为鼓楼人所轻视。有时是明里，有时是暗里。我每天上班，从台江到鼓楼，感觉是从不好到好。下班则相反。你要真说有什么不同吧，一下子也说不上来，就是一种感觉。如果认真想想，可能就是每个区的气质不同吧。说个不知贴切不贴切的例子，好象１９９６年时我在上海，从城隍庙到人民路的感觉吧。台江人是传统意义上的福州人。常年混码头，争地盘，自谋生路，使得他们嗓门大，语速快，福州方言一串串地出来，还夹着不少的粗言秽语。他们穿着简单，夏天时，男的打赤膊，女的穿睡衣，一色的拖鞋在街上溜来溜去。开革开放之初，最早的一批个体户，就大多是台江人。他们在沿江的棚户区，生生把台江农贸市场搞成了全国数一数二的小商品批发市场。在过去，他们不少人生活在社会的低层，踩三轮，做小贩，做小工。现在，他们改开出租车，买下或租下小店面，还是当个自在的小业主。所以其他地区的福州人买房，一般不爱去台江。嫌那里脏、乱、差。

但是台江有个优势，就是沿江，而且是在北江滨。随着城市的发展，不少地产商盯住了这片土地。

至于说到下决心买房，还是受到老妈的影响。

她去了一个外甥（我的姨表兄）在福州南江滨的家。前三年买的，130平方，当时也就5000的价位，在小区内侧，从两座面江的楼中间，可以看到一丝的江景。去年底，这个地段的二手房就飙升到了一万多了。她有点小受刺激，回来就念叨着，我们当时怎么就没下决心呢？就今天这二手旧房的售价，也抵上了。看看老两口每月五千多的退休金，再看看住的七十多平米的旧房（她的房型比我差，一房南，一房北，厅也朝北，形状和楼层更不好）。她对我说，我们怎么就不能住阳光电梯三房呢？

是啊，辛苦了一辈子，临老了，就想住个阳光电梯三房，这点小小的愿望，我们小辈能不满足他们吗？

老爸在一边开始痛说革命家史了。说起我刚出生时，还租在厂区边的农民房里，边上就是猪圈。然后厂里分了两间房，有了我弟弟后，把厨房改成了房间，二兄弟挤在里面。又亲自动手搭了一间厨房。每个月都要买散煤做蜂窝煤，就为省两块钱……总之是打我外出读书后，每次回家都要听的东西。我听出他的意思了，不想买。

他说现在房价这么高，迟早要崩盘的。我们两家人都住得好好的，不想再折腾买房装修那些事词，再说我也刚清了房贷，可以好好地攒点钱了，别再当房奴。我承认，房奴这个词很有煽动性。一听到它，我就觉得自己头上有座山，自己像个孙猴子似的压在下边，一口气都喘不得。每个月的收入都乖乖地缴给银行。

老妈一听不乐意了，老两口开始激辩。一通口舌下来，大家还是同意先摸摸家底再做决定。毕竟我们是卖旧买新，也估估旧房的价也是应该的。

于是就去中介登记。看了半天区位、楼层相近的房源，估摸着我的那套能值个65万，试着挂出去了。结果这下打翻了马蜂窝，看房的是一拨一拨的。前面忘了说，我的房子地段很好。本来楼层不太好，但对于家有老人的来说，反而成了一种优势。中介催着我签约，说新年后房贷会收紧，二手房就不好出手了。但我家领导不愿意，说新房还没定，卖了旧房，我们住哪啊？至于父母的旧房，中介给出了五十五万的价，还打包票说一定能出。看来这个价位远远超出了我父亲的想象力。他当时一千多每平方拿的拆迁房，住了十几年，单价居然上了七千。他连说想不到。这下心思也就活泛了，开始同意我去看房。