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主题：【原创】加拿大的开发商也很牛气 -- 脑袋
家园 【原创】加拿大的开发商也很牛气 刚搬新家一个月。前天去开了个小区会，有点不爽。
当初买房时，开发商告诉了我们一个故事。这片小区本来属于一个农场主，他们家100年前就定居在这儿了。这个农场主是个恋旧的人，周围的土地都渐渐开发成居民小区，他这个农场位置还不错，但这个人一直不卖他的地，坚持成这个城市的最后几块可开发地。因为这个人声称他的家族住在这儿，他要老死于此。结果开发商不停给他做工作，他最终同意卖农场，但要求在农场中心位置大约3英亩的一块地留给他，让开发商给他重新建造一栋他们家老房子一模一样的房子。那个老房子年久失修，已经垮掉了。开发商同意了，根据他们家的老照片，给他还原一套房子。他先把农场全卖给开发商，然后再花300万把那3英亩和房子买下来。开发商沿着这3英亩矩形3面修了一圈房子，这些房子的后院都对这这个农场主以后的家。由于他家就是一栋house, 这一圈房子的后院其实对着的是大片的草地和树林。景观很好。这是一个好卖点。
但就在我们搬进去后，这个农场主改主意了，他不想住这儿了，也就不想买回这个地。开发商赚大发了，立马改计划，把这块地改成建16套独立屋。于是把周围 住户召集起来开会，通知这个情况。会议中请来当地政府的Councilor ,还有一个叫planner的人介绍情况。
developer站在一边，虽然个子瘦小，但一直很傲地站在一旁，也不与周围人打招呼。Councilor介绍他时，也就用无笑容的表情，拽着点英国味的英语说几句。我觉得有点奇怪，这个家伙说话口音是和平时听到的人说话口音有点不一样，是当地人，但就是有点不同。估计是在装逼，拉腔作调说话，搞得自己有贵族味？可能我小心眼了。
会的气氛很怪。councilor 是政府的人，但对developer的口气一直有点讨好的感觉。一直给我们强调，这个developer是个很好的人，所以才今天组织这个会，给我们说明情况，其他的人不会这么做。如果有纠纷，直接大家律师见律师，就不好了。新开发对我家和大部分人家影响不太大，都是后院对后院，只是以前是树林和草地的地方变成了另一家人的后院，景观稍差点。我们都是来打酱油，听听情况，比如什么时候开工，什么时候结束。但有4、5家人很悲剧。2家人的院子后不是别人的后院，而是另一家20 feet高的大墙壁。有一家人正对着新小区的入口通道。16家人，就大约会有32辆车会出出入入。他们很不满，拿出当时的合同，说当时卖房的时候，告诉我们后面是个大豪宅，会有大面积的绿地。现在没有了，还让我面对墙壁或是路口。房屋贬值了。有的人家甚至曾因为这个景观好和安静，从builder买房时加价了10000到8000元，现在一切都没有了。既然以前批地规划变了，为什么政府不把这块地变成绿地或是公园。
抱怨出来，开发商开始傲慢表演，councilor 开始狗腿子帮腔。先是councilor出来说话，说这块地政府批的是住宅，现在兴建住宅没有问题，政府也没有预算来买下这个地建绿地。这时开发商站出来，很拽地指着小区边沿的以前的房子说：以前他们面对农场，我在这儿建房子，他们的景观差了，但你们的房子还是建起来了。现在我是这块地的所有者，政府批了建房屋，就没有违反法令。这时COUncILOR插话，对后院面对墙壁的两家人，他说:新房的墙壁不会沿着院墙修，会有2尺距离，所以不会违反法令。面对出口的人家，会请交通工程师评估，如果交通数量不超标，也不会违反法令。所以这个项目没有问题。这时面对墙壁的悲剧住户气愤地说，那你叫我们开这个会干什么？只是通知我们事情发生了，我们的意见没用？councilor讪讪地不好说什么。开发商又操着他那别扭的口音，不紧不慢地说， 我很理解你的感受，如果我的房子或是我父母的房子遇到这个变故，我也会很不高兴。还有一个办法，现在这个地方，我分出了16个lot, 如果你们谁觉得没法接受，挡了你，你可以买下挡你的那个lot. 我只收你50万lot费。如果你同意，我马上就和builder修改合同，把那个Lot转卖给你。然后面无表情看着那个住户几秒，没有一点同情之色。然后他又说，这块地你买下来后，要记住你要负责他的维护，定期剪草。他这么说其实在潮弄人：这帮工薪穷人，跟我斗，你买得起吗，负担得起吗？
没辙了，另外一个人愤愤不平地说:我真没想到，当开发商伤害到我们利益时，作为政府，居然不和居民站在一边。这个话重了，councilor明年还想不想当选了。councilor马上补充:这个方案已经是很考虑到你们了。现在政府希望保持城市的人口密度，原则上不鼓励建独立屋。发展商如果在这儿建一些town house 也能通过审批,你们的环境会更差。发展商马上插话，我这个人非常讲理，所以我没有建town house。言下之意威胁味道明显，你们不但不能不高兴，还要感谢我。最后发展商留下了名片，让大家如果有进一步的问题，可以让律师和他的律师联系。那个councilor还补充，找了律师，完全根据法律判定，估计大家没有任何胜算。建议大家 直接和发展商单个沟通，讲讲自己的实际境况，他是一个很讲理的人，会根据实际情况做出一定的考虑。
这两个人一唱一和地表演，让我这个被影响不大的人都有点气愤了。他们在会上，唯一真正关心的就是你签到了没有，可能代表情况有没有通知到居民耳中，所谓民主程序。其他的都不大理会，言语还有点嚣张的感觉。昨天，推土机已经进去修路挖坑了。 在全世界，不管制度多完善民主，看来屁民就是个屁民，和钱势一方相对，都是没有多少发言权呀。
通宝推：empire2007,南京老萝卜,北纬42度,家园 人家农场主为啥不要回迁啊？ 靠，3英亩地要做出16家独立屋。刨除20%公用面积，平均一家才分到0.15英亩。这在大家拿可算不上什么豪宅吧？那个原来的农场主又怎么会把自己的房子放在一堆经济房里头呢？他自己还觉得不安全呢。呵呵。
这样的话，开发商当然要店大欺客了。
而 councilor 啥的还真指望你这几张选票？人家要选上靠的可是开发商的政治献金。没选票可以买票，没资金连买票都没门。
真要闹上法庭，人开发商也没做错啥。地是人家的。人家爱建什么你能管得着？中国多少小区楼盘前面的空地突然建起了高楼。阳光被挡住的住户天天在大楼上挂标语“还我阳光”，你看有人在乎吗？
另外，那个20英尺高的围墙挺有意思的。20英尺差不多等于六米高了。你确定那个开发商不是在造监狱？
从法律的角度来看，唯一可以上法庭要求拆除的只有这堵围墙了。由于这堵围墙不在原计划内，那么正对围墙的住户可以上法庭申诉新围墙“有碍关瞻”挡了他家的风景，造成他家地产价格下降，可以要求开发商不造围墙或对其一次性补偿。
这类官司在大家拿是可以打赢的。你可以找到无数案例。英美法只要有案例就可以援引。
另外，如果要打这类官司，千万别找律师打。律师除了榨钱不会干别的。自己动手丰衣足食。只要你有精力查案例，并且能准时出庭并每次都交法庭手续费，可以无限制的打下去。而且官司没了结之前，可以申请法庭的禁止令要求冻结建造。那时候就看开发商的资金链会不会断了。
提醒一句，不论中外，地产商都是黑白通吃。打官司之前先考虑好会不会遭到报复再动手。
从你的叙述来看，人家先礼后兵已经做得不错了。如果你觉得吃亏了，赶紧把房子卖了搬走吧。
家园 确实不是豪宅区。 这个小区新独立屋价格在70-90万之间。
我前面其实也提到了，是农场主是个念旧的人，所以才把占地3 acres 的豪宅修到这儿。加拿大是个很安全的地方。这个区虽然不是豪宅区，但也不是差的社区，在我们这个市还算不错的小区，安全应该不是个问题。
他本人由于念旧，其实也在这附近买了个house，就住在这儿。有钱人不一定都住在千万豪宅中。
20尺不是围墙，而是新建的一栋房子的墙壁。房子是2层房，现在新房层高比较高，一楼9尺，二楼8尺，再加上屋顶和地下室的地上部分，所以有20尺。加拿大 free hold 的小区一般没看到谁修围墙，只有apartment or condominium 看到有人修很矮的修饰性围墙。
对我的影响不太大，只是变成了院子对新房一家的院子。所以我不会卖。我不爽的地方，是发展商和官员的态度。他们对那几家被影响比较大的居民，态度太傲慢，话语中有嘲弄口气。
家园 这妥妥的广告与实物不符啊 在TG这边也能告赢的呀。
我家亲戚买的房子，开发商最后把喷泉广场缩小了四分之三，而且喷泉也不见了，就是普通的绿地小广场。业主联合起来上告，最后周围的几栋楼每家赔了一些钱。
家园 当设计变更的时候，除了city要批准，不需要居民投票了？ 你这个变更得有点大，从一户变成16户，这么大的变更，也不需要周围居民投票？可见当初开发商在向city申请的时候，预留了一个活口，这都是老江湖了。
要是打官司，普通居民和开发商完全不对等，居民没有胜算。不过你们心很齐的情况下，也难说。美国的官司拖得长，你们一家一家轮流告，并不花多少律师费，起码可以拖个三五年。这下子开发商吃不消了。期间你们还可以申请中间那块地的zoning。关键要心齐。
家园 一般不会全区民众投票吧 按这儿的免煮柿油，应该是民选的“代表”投票吧，但这些人代表谁就只有天知道啦。
另外，一般zoning的时候、或者zoning规则本身都是留了口子的（说一句离题的话，这免煮柿油的规矩就没有不留口子的）；这一方面是开发商的势力大、经验丰富，另一方面也是这些基层的所谓“民选”政府的人智商太低。所以，我说华人应该积极地从基层参政，一方面和自己利益切身相关，另一方面也不是想象地那么难。
相反，这些口子留给老百姓的基本没有，所以打起官司来，你找的理由、希望利用的的程序手段很快就会被对方堵死。如果你从利害的角度不能给对方造成实实在在的威胁，办法就不是很多了。
家园 不知脑袋那儿如何，我了解的投票；我体会的美国司法成本太高 1.wal-mart 要来了，周围居民投票；
2.学区政策矛盾，本学区居民投票；
3.附近的饭店申请卖酒，居民投票；
4.区域规划变更；
一般来说，先有通告，请居民提意见。如果反对的意见太多，则听证，然后投票。本地电视台会播出听证会内容。
很惭愧地说，我对以上的都没有公开发表过意见，属于沉默的多数。前面的2，简单地说，学区要升级一个学校，有A，B两个方案。老中偏A，但是学区选B。就这么打起来了。我有个同事，中国人，他孩子正好受学区规划的影响，积极参与，被一堆老中推举为几人理事会之一。每隔几天，午饭的时候就跟我们聊进展。后来学区按家长们的方案选了A。
我在美国曾经参与过两个案子，知道美国的案子拖的时间特别长。这第一个案子中，我和我家领导，和原被告双方是朋友，就这么参和进来。第二个案子，我是到律师事务所，由法庭的书记官主持做过证的，全程8个小时，中间基本上没有休息，但是可以随时申请上厕所。所以我有印象，美国的司法成本特别高。
家园 估计zoning时留了口，没有居民投票，已经开工了 我想，如果要居民投票，我会投反对票。就看那几家影响大的人家，他们闹的结果了。
家园 没有投票，就直接开工，说明项目已批了。 是老江湖了。
家园 老兄，你在哪个城市啊？我现在也担心同样的问题呐。 我在万锦买了房子，明年7月交工。我家对面规划的是小学的操场，比较开阔。为此开发商加价10000刀。
当时买得有点仓促，后来发现合同中规定开发商有权改变土地的用途。我们那片小区不大，规划了6个小学。就怕到时候开发商把这块地再盖了房子卖。我一点办法也没有。
家园 这个就得所有的住户联合起来 抢先成立没有房产商参加的hoa。或者投票权不按lot的数量算（房产商lot很多），按照估值算。这个房产商就欺负你屁民不愿意操心这事。搞个协议，大家一签字。之后，hoa就是一股力量，找两条法律法规，房产商就不太好办了。
类似的事情我遇到过。房产商上来就说要建立hoa，房产商的一个lot有四个投票权，其他屁民的一个lot只有一个投票权。于是大家不欢而散。结果第二次开会不知道我没去，不知道怎么就通过了。大概又是房产商刷了手腕。
后来我们搬走了。再也不愿意买新房子了。
家园 这种事情的确没办法 Houston有个地方原来是顶级学区，房价当然也不错。新奥尔良闹飓风后那边来了批老墨，感觉这地方不错，乐不思蜀了，导致当地学区一落千丈，房价也下跌了不少。你能有什么办法。