主题：容积率的游戏！ -- 滴语

刚才在经济版面看了一个帖子，说起开发商的困难，不由想起三年前和同事的一场讨论，揭示了开发商在容积率玩的一些文字游戏。没想到，这种小伎俩，今天仍旧是媒体的宠儿。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

我们来看看，容积率是5大概是一个怎样的概念。

按照建设部防“非典”设计标准来计算。假设要建4栋30层高的高层住宅小区。每栋楼间隔符合“非典”标准，取楼与楼之间的间隔为楼高的60%。假设每层3米，30层高90米，楼间距54米，离红线12米。两梯六户，每户150建筑面积（人防工程，分摊统统算入这150的建筑面积中），即建筑总面积为108000，每栋至少占地900平方米，折合边长30米。则按照非典标准，这个小区占地约为（12+30+54+30+12）的平方，即19044，容积率约为108000/19044=5.67。国际足联规定标准的足球场长度为105m，宽度为68m。换句话说，容积率的为5.67的小区，楼与楼之间，应该有一个约为标准足球场大小的空间。问题是，中国有这样的小区吗？

广州拍卖土地，拍卖时容积率公布为0.46。同事打趣说，这种容积率就是足球场中央建个茅厕。但媒体怎么宣传，新地王产生了，地价成本每平米1万2了，谁白痴？

广州最贵的地，每平米约2万2，按上面的小区计算，每平米的低价成本仅仅是3880元。三年前，公司的一栋19层高标准的写字楼每平米平均建筑造价才是1160左右（划拨用地，不计地价）。即使今天，建筑成本翻一番，2320元。广州最贵的住宅小区成本价也不超6000元，但销售价则是18000元起。

只有那些别有用心的人才会说房地产不是暴利！

直到今天，土地仍旧廉价。

只有当地产商宁可选择合法拆迁，也不愿拍买新土地时，大陆的土地，才体现了他真正的价值。

不过确实有通过超容积率来提高项目利润的。

估计您说的看的帖子可能是我的.简单解释一下.不过估计你是在广州，而我是拿北京说事，有些可能没法统一的。

先说技术问题。谁让我是这方面专业的。

首先,北京的楼间距不是靠建设部防非典的标准.那个东西纯粹算自然灾害，没法应用到日常中来。通常采用的都是日照标准。北京塔楼的南北向日照间距是1.0-1.2，也就是说您这个地至少南北长度要加大50米左右。按照1.1计算，地段面积得变成138*183=25254，容积率要这么算，差不多4.28了。

其次，如果做90米高的楼，成本都要相应增加，这种一平米增加30%都不算什么大钱，主要造成的问题是建筑设计中会有很多困难，电梯的数量要加，单元开门处要注意前室，不能有纯朝北向户型。所以一般如果真的要做这么高，通常单元是做不了这么大的，但是从另一方面讲，这种高度的户型一般还都不小。因为反正公摊都增大了么，增加套内面积反而可以提高得房率。因此，一般这么高的住宅楼进深控制最多在18-22米左右。这么一算，容积率又要扣掉1/3。

但是北京那么多高容积率是怎么做的？这个要返到第一条--住宅间距上。虽然南北向的住宅间距要一百米，但是东西向只要13米满足防火；如果开卧室窗，则要达到18米视觉卫生间距。北京还有个不成文的30度角的规定，就不说了。这样开发商排列塔楼的形式就不是下面这种

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而是

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这样，容积率提高了（虽然整体东西向距离会拉大），但是楼主所希望的大片绿地却没有了。

万变不离其宗。北京是这样，广州日照间距会小一些，但是对通风要求高。估计30*30的大粗筒应该很少见，至少得多做点凹凹凸凸的东西，一样会影响容积率的。

再说楼面地价。广州的楼面地价的确不正常。我上网搜了一下。

http://home.xhby.net/system/2007/09/24/010127193.shtml

去年（2006）下半年，北京土地出让的平均楼面地价是每平方米8800元—8900元。今年（2007）上半年，杭州土地出让的平均楼面地价为每平方米6400元，上海市为5300元。

http://www.stnn.cc:82/real_estate/200706/t20070627_564866.html

广州珠江新城楼面地价一年翻倍达9567元

如果广州地产的楼面地价在4000-5000左右的话，平均房价应该在7000-10000之内浮动。广州的地产突然性的上涨，肯定是有资金炒作的结果。但是是谁炒的呢？很多开发商靠资金流挣钱，一定范围的涨幅对他们来讲意义不大。我还是认为如果有暴利，最大受益者应该是各种热钱，对于开发商，只能说有部分人啃到了快车上甩下的肉骨头。

另外，记住，一旦房价上涨，地价肯定上涨。因为地价与土地成本之间的差价，大头是政府拿去的。在政绩等各种因素的驱使下，谁也不会舍弃这块肥肉的。

ps，在广州，也有很多精工细作的楼盘。我曾经见过一个楼盘的照片，我估计他们的土建/运营成本肯定要在类似规模项目的两倍以上。我希望有些人在研究房价的同时能够把这些也考虑进去。

以前俺做过一个小区,容积率2.8,建筑以36-45米高的板楼和65米高的塔楼为主,小区的核心卖点就是中间有一块70多米*130多米的万平景观绿地.面积正好比您那个足球场大一点.

项目在北京.

一般不这么干.因为这样是违规,还要罚款,冒着暴光的风险,对各方都比较麻烦.

通常在拿地之后跟规划部门喝喝小酒,很多都能事先解决了.

容积率已经有了。现在的规划部门不是你想象那么好糊弄。以前确实有一段很混乱的时间。

容积率只是个数字游戏，我翻GE半年，也没有看到过广州的小区容积率小于5的，不知道北京有没有呢？

有些小区宣传，容积率2-3，往往就是那些几栋楼挤在一起，前面大片的绿地和水塘。很抱歉，一期工程2-3，三期过后就8-9了。

我们讨论问题的中心是，地产开发是不是暴利？

就拿你的例子：杭州37号地块。

链接的原文：

杭州37号地块被金都房地产公司以11亿元拿下，楼面地价达到每平方米9688元，创下杭州市的新高。

问题是，杭州37号地容积率是仅仅是2。

广州越秀区的86年前的房子，现在的售价大约4000-5000之间。

这样的价钱，也无法吸引地产商选择拆迁，如果真如媒体所说，地价成本高达9688，为何不直接拆迁？

不过高层日照是要靠计算机算出来的,因为高层阴影叠加后具有不可预测性.

绝对的:

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这种形式是排不出来的,所以绿地总是会有的,不管大小,统统叫中央景观带,哈哈哈.

容积率1以下的也有，那就要归入别墅级了。

东三环外一般划归双井国贸CBD,5年前售价7000-9000,现在二手房135平米,要价210万元.开发商目标价格为6000,纯粹是买房人给哄上去的.

另外,别墅容积率做不到1的,通常0.3-0.5.容积率能到1的至少也是联排.如果做6层住宅,住宅进深12-13米,间距18*1.7=30米,再算上小区道路和防火间距,差不多可以做到1.4-1.6,狠一点可以接近2.如果内部再有些别墅,联排之类的低密度住宅,也有很多1.0-1.2的.很多这种地都是当初政府规划定的容积率低,所以开发商肯定要往舒适方面做了.比如亦庄当年最早开发的那几片,星岛三期和一栋洋房的住宅类型绝对不同,但是容积率几乎一样.

话说回来,所谓别墅做到1的我也见过,就是农民房,很多都是小产权.为什么说农民房?因为开发这种地方的多是一帮村民.怎么做到1的?既然住宅规范规定每户都要有朝南满窗采光的房间,那干脆只保证顶层的窗户能晒到太阳就行了,这样建筑的间距可以缩到最小.视觉卫生间距什么的就不管了.农民房么.

比如北京房价很早就开始涨了,但是3环内(请注意是在号称4环内没有地的前提下)还有好多地没有开发.里面遗留的问题错综复杂,比如到现在不知道那块地是哪家的,很多都是各大部委之间在扯皮,再加上军队也搅和,市政府也没法管.这种情况下哪个开发商敢往里闯?之前又不是没有被政府玩死的例子.

北京很少有容积率达到5的住宅吧.限高这一条就能毙掉不少22层以上的住宅.限高65米的情况下,30*30的塔楼群大约能做到5,但是除非万不得已,销售肯定不干.

我写这些不是替开发商洗白,而是想把躲在阴暗处的政府给揪出来.

"有些小区宣传，容积率2-3，往往就是那些几栋楼挤在一起，前面大片的绿地和水塘。很抱歉，一期工程2-3，三期过后就8-9了。"

比如这种情况，绝对的虚假宣传，而且涉嫌重复规划。政府在这方面的监管哪里去了？出现一个案例是正常现象，出现一片案例绝对是政府职责缺失。

话说到这份上，其实都很明白了。

你的说法和我的说法并不矛盾。

我说容积率是个数字游戏，拍卖时容积率是一个容积率，得出了一个天价的楼面地价用于宣传。待小区工程全部完成时，又是另外一个容积率。你也不反对。

这种游戏，中国99%的住宅小区都在玩。你也认同吧？

你是行业人士，我也是个项目经理，其中的层层黑幕，你我都清楚。你说炒房的人把房价提的离谱。如果你真是行内人士，你也很清楚。炒房的和卖房的都是一家人。