主题：高房价的合理性：房价由竞价系统的规模决定 -- 陈经

杭州部分新的庭院整治对建筑内部的改造还是有效果的

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或许过十年八年的，思想观念转变了，哪儿清静住哪儿，房价或许会跌下来，

其具体症结表现为大量空置房和KFS不愿多造小户型房子.

如果大量空关的房子出现在出租市场,以及将大量已经动辄拆分成7室8室的所谓高档住宅城中村给合理"装修"一下,现有房地产格局就会有很大改善.所以物业税什么倒还罢了,这个"空置税"概念才是最能解燃眉之急的,极端一点的话,临时性20%以上的高税都不为过~~

对于大多数人来说，好地段实际上是通勤方便的地段。江景湖景根本不在我等小老百姓奢望之内

所以，特大城市的交通问题是死穴，一小时通勤圈基本填满，两小时圈也只剩外围了。不是老百姓挑，每天上下班花4个小时甚至更多，实在是无法生活了

另一个问题是换房子不易，但工作地点却不得不换。我有朋友因为公司决定搬家到四十公里之外断然辞职的……

其实，即便江景湖景山景林景也不稀奇，问题是，以中国城市的交通状况，开发不了啊

最开始从开发商资金链的紧张程度和房子成交量上考虑，觉得开发商（尤其是低级别的）很难维持~~~~

而后看政委相关的腐败文（），觉得远期的情况确实不利于小民~~~~

乱糟糟、乱糟糟，，反正有地方睡觉，懒得想了~~

持有成本接近为零的楼市何谈市场规范，把房子当古董一样囤着，管它时价高低，反正时间射线可以无限延长，涨的可能性永远存在。

讨论房价高低，还是先规范市场吧。

一个相对规范的楼市，怎么也该满足两个前提条件：

1. 有个相对规范的住房租赁市场（至少杜绝大多数黑中介的黑社会行为）

2. 增加住房持有成本

在畸形供需关系畸形市场的情况下讨论价格高低，一直都觉得有点可笑

无论政策怎么改，有钱人是掌握主动权的，靠市场调节住房率

比如有钱人住豪宅，没钱人住窝棚，再过几年形成个贫民窟，犯罪天堂的土壤也就有了。

上班路上省3个小时，就是钱，就是好房子，

能不费力以市场价租出去，就是好房子，

能方便看病，上学，就是钱，就是好房子，

能方便体验城市文明（喜欢乡土气的不在此列），吃喝玩乐，就是好房子，

其他什么河景水景，宜居，新旧，小区，户型，楼层都是可以牺牲的，您不妨看看，中心区的小户型有多热就知道了，尤其是中心区的小1居，小2居，小3居，时间长了，中国上班族们会越来越成熟，到大城市不是来养老的，养家糊口小X居就够了。

豪宅的定义和大多数城市平民无关，那是千金买房，万金买邻，不是什么景观，稀缺，豪华...能轻易解释的。

至于，什么物业税，也改变不了竞价，那是瞎掰，什么都要符合经济规律，1%的物业税，房价至少掉20%，3%的物业税，房价就得掉一半，银行们就要等人收尸了，不信，不用物业税，您把一套房的银行利息从4%调到6%试试。

我在这里不想讨论是否会暴涨或暴跌，未来不可预测。我只回头看看，已经过去的年月，从结果中找起因，从现实中找依据。

我觉得前几年的暴涨是有原因的，国家出政策给普通民众提供了买单的能力，不是光是通胀造成的。而现在，这些政策已经基本用尽了。

1。2004~2007，平均工资水平是真的大幅上涨了。

2。公积金贷款限额提高了很多，南京从24W提到了60W。

3。最重要的，公积金允许按月抵扣月供了。本来出了2.之后，一般人即使能贷到60W也不敢贷。因为还不出月供。但是有了3。就可以贷到50~60W了。只要公积金缴的高的，就可以抵扣掉，不用担心月供了。

我思前想后，或许正是因为这些原因，造成了2006~2008的房价疯狂。而现在，情况不同。要想再增加支付能力，就必须靠自己挣了。不会再由于国家政策，而凭空变出来。有人认为房价可以完全由那些喜欢囤房的富人的意愿主宰，那是部不对的。好房子，次好房子，次次好房子……一直到穷人的房子。价格是一个相互平衡的制约的系统。牵一发动全身。普通人的购买力，才是不可或缺的基础，才是最终的支撑。好房子肯定相对易涨难跌，但也不能与基础脱节太多，失去基础的房价，不是泡泡是什么？

现在房地产的情况就是大多数人都在透支购买力导致的。而左右这种透支购买力意愿的，是购买动机。

房子的持有成本是左右购买动机的关键因素之一。

囤房行为并非富人专利，如此低持有成本，任何有条件或将要有条件成为地主的人都不会放过。富人争着持有好房子，中产们争着持有次好房子，甚至穷人也在处心积虑的多弄几套穷人的房子保证以后衣食无忧。

增加住房持有成本，会相应增加住房二手交易和租赁的动机，从而为规范住房二手市场和租赁市场提供动力。

很多年轻人宁可啃老甚至搭进去半辈子买房，不是因为一定要拥有这个房子，而是不愿意租房。国内极端恶劣的住房租赁市场是形成这种畸形需求的直接推手。

政府所要做的，一是规范市场，二是利用政策尽量避免资源浪费的局面。至于价格如何，其实是不需要政府过多关注的，该收的费和税一样也不能少就完了。

算的是两个人么？

首先说下，公积金是什么？公积金就是每月从你薪水里按比例（一般8%~12%）扣除的一定数额的钱，然后单位再补充同样的数额的钱，两笔相加一起存入各地的公积金帐户，这笔钱只有卖房子时才能用，否则只有低利率存到退休，才能给你提出来。

我就以南京举例来说，2007年之前，有公积金的人，相比没有公积金的人，在买房贷款的时候，能得到的优惠仅仅是公积金5年期以上利率比商业贷款低2%左右。（现在公积金贷款3.87%，商业贷款5.94%），买房后一年内可以提取一次公积金现款，其余时间只能每年转帐一次公积金用于提前还贷。但是每个月的月供，还是需要买房家庭用薪水来支付的。故而，当南京将公积金贷款上限从夫妻两人24W提高到60W之后，真正能大幅增加公积金贷款额的人不多。因为月供压力太大。

2007年之后，国家一道政策，允许公积金按月抵扣贷款月供了。随之神奇的事情发生了。我们，假设有一对夫妻，每人每月缴存250元公积金（根据8%~12%来反推，他们的月薪应该是2083~3125，标准的南京普通工薪家庭），那么再加各自单位补充的250。那么他们夫妻就每月有1000元公积金，存入公积金帐户了。这1000元能在贷款的事情起多大的作用呢？按照目前的3.87%的年利率估算，22万元贷款，30年期限，等额本息方式：每月相应的月供是1033元。到这里，我想大家都发现了，只要每月多出33元，就可以几乎“凭空”多贷款22万，这也是国家一道政策，凭空送给普通人的钱。所以，2007年即使房价爆发式飞涨，也还是很多人踊跃购买，因为他们还买得起，他们没有多付钱，国家送了大红包了。

最后，我再以我家小区为例说明南京2007年的房价涨副，2006年10月的时候，一套2楼简单装修的，64平米的房子，是49万元。2007年底的时候，一套同单元3楼的房子，64平米，毛坯，成交价70W。正好涨了21万元。

陈大纸上谈兵说的是富人囤房会左右房价，但是富人逼近是极少数的，或许不到1%。我这里计算的是夫妻月薪在2083~3125的普通家庭。我想数量有多么庞大，不用计算，大家都会知道的。我一直觉得，他们才是支撑房价的最终基础和决定力量。

回答行路人pacers ：现在公积金的主要用途还是“偿还购房贷款本息的”，不同的是，以前你必须自己用现金按月给出月供，会影响家庭收支平衡。而现在，同样的贷款额，你需要支付的月供大大减少，甚至可以不用现金给月供了。如果你仍然不介意每月跟以前一样给出同样的钱做月供的话，你可以可以用跟以前一样的现金成本负担多几十万贷款的月供。相当于你每月没有增加多少成本，但是银行却可以一次多给你几十万。

回答贪玩的风筝：你同事每年提取的公积金是用于每年提前还款（本金）一次的。