主题：《茗谈》五十八：中国式组屋 -- 本嘉明

小本胡侃，最关注的，有两个方面：

一， 怎么找新项目，解决就业问题（比如说，小飞机，高铁，三铁，大运河）

二， 怎么应对恶性通货膨胀（比如说，第二货币，嵌银纸币）

以目前看，欧洲是拉肚子憋不住，非要QE不可了，快了。美国已经拉了两回了，不大敢马上去拉第三回，怕脱水晕过去，但归根到底，一定会去拉的。这两家大放水，中国毫无选择，必须跟着放水，对冲。那么一旦巨量货币投放出来，不能尽量吸收沉淀的话，物价飞涨就是看得见的了。

沉淀民间资金最好的办法，不是理财，那个东西，因为中国人的赌性重，最后一定失控。最有效的办法，目前仍是房地产。

我们要清楚，现在政府不是在跟房地产业博弈，只是跟这一拨房产大亨较劲儿。如果能绕过这拨大亨（当然换了普京，那是直接收押这拨大亨），那么工人有工开，市民有房住，国家资金有投放方向，那是皆大欢喜的。

所以我这里建议一个“中国式组屋”，这同保障房不同。组屋，是新加坡的叫法，大家自己去摆渡一哈。

（一）

我仍然假设是上海。

市府选择一个合适的地段，比如闵行区靠近奉浦大桥处，地铁延长线（轻轨）可达，由市府作价征地，规划一个“组屋小区”。

我们现在说的“保障房”，包括有“经济适用房，两限商品住房，廉租房”，共同特点是针对低收入群体。而这个“组屋”，对象是所有上海户口的长住居民，贫富不论。就是从小区档次来说，依次是商品房，组屋，保障房。

市府把符合资格的上海户口人群的身份证号码，输入一个数据库，随机选号，选中者即去函通知。组屋的价格低廉，二室一厅在80万以下，周边配套完整，相关其他费用（如物业费）参照保障房略有增加。购买组屋的要求有三条：

1） 上海长住户口。

2） 在办妥手续拿钥匙的当月起，屋主必须参加一个“养老基金”，每月交至少1000元。

3） 15年内不得转卖组屋。可以出租。（准确说，是累计缴满15年共180个月的基金后，才有资格转售。这15年可以不连续）

因为在内环以内的40平米老工房，就要90万元以上，组屋的价格，是有吸引力的，即便考虑到缴15年共18万元养老基金，也比买商品房的负担轻许多，而人老了以后，用大钱的范畴跑不出这养老基金规定的范围，又可以在年轻时规避所得税。配套参加的“养老基金”，属于储蓄型保险，钱还是你的，而且免当年的所得税（是推迟征收），如果将来你老了，用这笔钱在本人或受益人“雇工看护，养老院费用，医疗费，丧葬费，慈善捐赠，老年公寓购买”上，则免征累计下来的所得税。如果转给其他亲属，只能用于国内大学的学费，象征性收过户费；转给亲属作其他用途，则要付清缓征的所得税和遗产税。

假设上海居民呆猴，摇号摇到了，就可以好好考虑。因为即便自己不去住，可以租出，或者让退休的爸妈去住，把二老在市区的房屋改成自己的婚房。呆猴只有30几岁，每月交1000元（或以上）基金，就当买商品房首付80万后再交房贷（白白便宜了银行），现在这钱好歹还是自己的，有能力就每月交个3000元（物业费可以减半），万一二老重病，可以取出来看病请保姆；如果父母没用到，自己老了也多份照应钱，钱积太多了可以去买“老年公寓”，一样免税。你买一套商品房，万一房价大跌，负资产，你就套牢，每月还款不还？组屋有能力一次付清，将来万一失业了，可以暂时断交“养老基金”，以前交的钱还是自己的。

假设另一居民呆牛，已经拥有4套住房，不想要了，可以拒绝，那么名额就转给下一个候选人。其他的管理方法，参照新加坡的成熟法规。

（二）

这样做，上海ZF首先保持了“低成本住房”（保障房+组屋）的供应量，从市场供需上抑制了商品房的房价，做到“富人吃好，穷人吃饱”。

其次，避免了“对富人的歧视”。毕竟在建设城市中，大家都出了力的，为什么不考虑给富人一视同仁的机会呢？他自己不住，将来转卖给远亲也可以啊。

第三，无差别地选号，很多有一定经济实力的，中产以上居民就有资格入场，消费市场成倍扩大。有些符合资格但不大愿意入住保障房的家庭，在亲友支援下，也多一个选择。现在全国保障房的计划完工量是3600万平方，听起来很多，也就50万套（平均70平米)的住房，解决约0.1%的全国人口的居住困难。这个覆盖面还是不够的。

第四，强制参加“养老基金”，为上海老龄化后的困难局面预先准备转寰余地。这里，市府要支付部分地价（造价由买组屋的居民承担了），但回报是启动了一个养老基金，缓解了未来的民政护理支援的压力。这样的组屋小区越多，养老基金覆盖面越大，上海面对老龄化的底气越足。

第五，以“组屋购买支付，装修，养老基金”大量沉淀社会资金。

第六，“老年公寓”是什么概念呢？就是市区（或外围）的专门公寓，有食堂医疗室护工队，老人入住后24小时有医生护士可以随时服务，不用自己烧饭洗衣打扫，下楼就是一群老头老太打牌聊天看电视，当然每月费用比一般公寓楼贵好多。

中国的房地产，是否已经过量了？我看没有，因为分布不合理，功能也单一。有些地方，房子还是不够多，既不够多量，也不够多元。这个建议，不单是沿海特大城市，很多较发达中小城市，因地制宜，都可以规划一下。

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哪怕还没开始造，上海的商品房就多了一个争夺购买者的竞争对手，房价会应声回落，下落多少要看ZF推出组屋的规划细节。那么你认为现在买商品房是好时机吗？

当然我们这里聊聊，不可能影响国家的政策，当不得真。但有一点是明确的，地皮不是稀缺资源，近郊有的是；市区内特定地段的地，才是稀缺资源。组屋根本不会涉及那些稀缺地段。要说面积小，新加坡全国的地都很少，为什么在国民住房问题上，上海跟人家一比，脸红的资格都没有？

年轻人买不起房，等于一个城市在缺氧。大面积地买不起，那就是城市窒息。

保障房是3600万套，能住1亿人的。

本大的主意非常好，现在住房大概是结构性短缺，农村不缺，外来人口集中的大城市缺。建组屋好，不过我觉得还得完善一下，也得让地方政府有点眼前利益才好。

还有，现在一些地方首套房贷款利率回落到基准利率了。

1） 保障房怎么搞，我们以前在谈到重庆时讲到过，廉租屋的问题是将来怎么善后。因为只租不卖，后期维护费用很大，又不是私产浪费会比较严重。组屋是出售给业主的，收尾会比较可控。如果真是3600万套，那太巨大了，不要说地方上抵触，真搞出来了，10年后怎么收尾？

2） 组屋政策，给地方ZF的好处，一是不剧烈影响现有土地融资平台格局；二是渐渐对未来的老龄社会产生好的杠杆作用；三是组屋售出没有烂尾的风险。郊区空气好，生活节奏慢，老年人逐步从市区置换出来，凭退休金和市区房出租的收入，自己在郊区养老。加拿大有很多人趁现在美国房价低，在美国的温暖地区如弗罗里达买一套公寓，现在出租，等退休了过去自住。那么为什么不可以在上海的旁边，就准备一个自己的“养老天堂”呢？这其实分担掉了未来民政很大一块负担。

3） 这实际是把美国式的“寅吃卯粮”倒过来，今天强制储蓄（等于存定期），将来慢慢消费。问题是领导干部的任期制度，往往助长急功近利，怎么样在制度上，比如干部晋升制度/业绩考评制度上挂上钩，就是中央的事了。

（一）

忙总在今年10月下旬写过一篇《围棋高手二：地方发债的解读，中央与地方在交换什么》，我这里引用他的一些资料，特先说明。

依忙总看，中央不希望房价涨，地方ZF和地产党希望涨。

银行系统已经狠下心了，跌40%也敢扛，爱谁谁吧。等于是中立了。

地方ZF靠卖地吃饭，房价只要不跌得过狠，把腐败案都牵出来的话，可以忍受------以前吃惯四菜一汤，现在改一荤一素，一时也饿不死。

地产党分为地产大亨（及其保护伞）和炒房游资，购房自住者这三大块，是乌合之众的联盟。地产商要赚钱，想涨；炒房游资要拉高出货，求涨；已购房者要心理安慰，盼涨。这里面最可怕是炒房游资，一旦拉高抽逃，10几万亿跑出来，绝对的货币老虎出了笼子。

所以中央要搞5000万套廉租房和公租房，其中1800万套在2013年前完成，这是死任务，政治任务，完不成就下课。靠这把房价压住，这10几万亿就捂在里头了。

但实际困难很大，地方上没钱，没动力，主客观都有问题，阳奉阴违。

（二）

我们设想的“组屋计划”是这样，拿上海为例：

假设上海现有的廉租房计划里，资金缺口还有1000亿（主要是地价，廉租房不计入土地成本，你让韩市长实名买把菜刀去白莲泾抢地？）。我们就改一改。

首先，上海市府要拿出400亿，没商量。世博会你花了多少？哭什么穷！

然后，由中央财政担保，定向发国债500亿。所谓定向，就是只向华东六省一市发售，利息从优，本息都由上海负责，中央只是担保。这就是把华东地区组合成一个标会，这一标的资金由上海先用，下一标再给别人。

有了这900亿，在郊区圈地，做规划，摇号卖“组屋”。我们知道，摇号是无差别针对全部合资格的上海市民，绝大多数被摇到的市民都有经济实力购买一个组屋单位，只要精明的上海宁觉得有便宜可遢。这一阶段等于在卖楼花，收进定金后，作为建房启动资金，开工建设。

按忙总说，不计地价的话，“只算建筑安装成本加上适当税费和建筑单位基本利润，平均大概一套20万（都是小户型）”。那么小本说的两房一厅两卫（方便分开出租），大致就是30万的成本，你卖出75万元（小户型卖55万），只要交通和配套过硬，市民们肯接受。这其中获得的差价，一半用来还掉定向国债的本金，一半支援缩小了规模的保障房（毕竟上海还是有低收入群体的，还是有想租房的）。假设规划了10万套组屋，那么不算地皮成本，收回的差价有200多亿。每单位捆绑的养老基金至少18万（缴满15年，每年下限12000元），金额最少也有200多亿（含投资收益），当然这是15年后的钱数。以未来稳定收缴的养老基金为担保，可以向银行作保守的贷款，安排下一期组屋的滚动开发。而商业银行放贷是没有风险的，因为如果下一期组屋没有卖出80%以上规划好的单位，是不允许开工用款的。

如果上海第一期规划了10万套组屋，那么同期开工的保障房（廉租屋）就可以适当缩小规模，这两块同步开发，联合采购，成本也可以降低。这等于说，上海最终净拿出大约600亿的资金（而且有时间跨度），就启动了“组屋”，“廉租屋”，“养老基金”三大民生项目，而且很大可能可以自行滚动下去，即便市府随后几年仍要填入资金，负担也轻了很多，好比是菜篮子地铁线，市府就不补贴吗？

而在华东地区的腹地，有些地域暂时不需要开发保障房项目，把这些城乡民间零散资金通过定向国债收集使用，也是双赢的。

组屋项目的本质，是市府通过税收，取之于民，从每个市民头上收钱，然后通过公开公平的随机选号，陆续分批还利于民。这里的关键，是有始有终。因为在新加坡，是每户公民都最终得到一个组屋的机会的，早拿到早改善，晚拿到房型好，大家不吃亏。所以上海要搞组屋计划，一开始就要宣布，整个项目要到每户居民都受益，才能结束一个周期，当然大家不能急，搞个五六十年，是完全可能的。越到后来，由于人口拐点到来，越不需要那么多房子了，但为了公平，仍要继续，2050年可以摇号后发“纸组屋”，就像“纸白银”一样，到市场内流通转手，或直接从政府换现金。

（三）

乌坎事件，在中国社会史上，注定是不平凡的一笔。这不但是政府应对此类事件的处理方法的一个分水岭，同时也预示一个新时代的到来：

“全民无差别普惠时代”的到来。

中国改开30年了，政府不停地在忙，三年大变样，老百姓的钱不知不觉收上去后，不是铺在地上（七通一平），就是长到天上（大商厦大工厂大楼房），从来没有哪个市长说：今年大家辛苦了，我给大家鞠个躬，这还不够，过年每人拿个红包，大吉利市！

红包怎么派，钱多钱少是另外一回事，这是一个态度，一份心意，一个转变。

一个关键性的，从“爹”走下来，到“大哥哥”的转变。

中国人民，13亿辛苦了30年的最最老实巴交的人民，有资格等待这一天。

此前我一直误解为保障房总规划是3600万平方，现在一看全国有5000万套，可以说吓了一跳，觉得这个计划，过于庞大仓促了。

以上海这样的地区而言，土著居民的经济基础已经比较强了，房子是想，面子也要。廉租房只租不售，丈母娘不接受，亲戚们也不会理解，所以廉租这一类型，主要适合到上海的外来务工者，包括解决他们子弟的基础教育等后顾之忧。但只解决这一块，没有解决上海的生活指数过高，本地青年市民无力购买婚房的问题，那只能算头痛医头。上海整体的活力和竞争力仍然会逐步被削弱。

“中国式组屋”，就是把商品房打折卖给市民（自家人），同时有附加条件。

2010年，上海的总户数是825万户；2011年，上海保障房用地成交面积560万平米，金额198亿，也就是地价为3500元/平方。但保障房进入摇号的申请人，是有严格条件的，绝不允许伪造贫困，恶意潜入。

我们这个组屋计划，就是上海市府每年拿出150亿人民币左右，约等于无差别地给每户分摊2000元。这2000元对于一户上海居民，可能不算大数目，但如果以80户为一组，每组等于一个标会（共10万组），每年造10万套组屋，抽签抽出一户，把全部80户的2000元，共计16万，全部给他用。一套商品房，地价和建造成本以外，还有营销费用和利润。如果是组屋项目，那么地价，营销成本，利润三大环节都可以削减到最低程度，加上上述的16万，这套组屋的价格，可以比同地段的商品房低25万以上。就是说在上海闵行某楼盘的商品房，要比隔壁的组屋贵至少25万元，管理费也更高，而房子品质地段是一样的。这个差价，是不是可以令市民动心呢？

市民等待组屋的附加条件是这样的：

1） 地段你没得选了，由市府统一规划。

2） 这一签中得到中不到，不由你。但同一组内，如果中签者不想要，这个指标可以先在组内招标，价高者得，出的价就是“转让费”，付给原中签者。原中签者则排到最末位。

3） 运气最坏，又每次都不去组内竞价的一户，就是最后一户，在第80年必然轮到。

4） 必须加入“养老基金”，缴满下限18万（如果一次缴满，组屋也必须在8年后才能上市买卖），才能自由买卖此组屋。

5） 每组里先排序，户内有待婚青年的，第一优先抽签。户主年龄在30--50岁之间且已婚的，第二优先抽签，因为要鼓励这批人生育，有把婚房换大房的需求。所谓优先，就是此户在抽签前可以加权，第一优先，每个号等于是1.5个号；第二优先，每个号等于是1.25个号，那么被抽到的概率也大一些。

6） 中签者自愿加价，组屋可以升级（面积，地段都可选）。

7） 每组的名单基本固定，新加入的“新上海人”（就是凭购买商品房而得到上海户口的）先在所属街道申请候补，如果该组有人销户（比如出国），空出名额，才能补入。因为这个组屋项目是补偿老上海居民为主的，新入籍的对上海贡献年数少，当然不应该一刀切。同样，南京的组屋计划，也优先照顾南京的老居民。

8） 上海居民中低收入家庭，同时符合组屋摇号资格和保障房摇号资格，每年的中号机会就加倍。如果同时摇中，必须二中选一，放弃另一个。

组屋的摇号，是摇出第一组，交定金开工；随后马上摇出第二组，等待明年通知你交定金。这样，市里总是有20万户欢天喜地的居民，剩下的800万户无不翘首以待，那么第一，社会会不会动乱呢？第二，商品房还那么吸引人吗？商品房的房价会不会跌呢？我儿子刚读研究生，女朋友还没有，不急么，多摇几年多几次机会嘛。

有了牌照制度就可以要求房地产商也来流流道德的汗，比如规定保障房要占年度开工量的60％，至于其余的40％，可以自行觉得多建中等价位商品房还是多建天价商品房。或者盖保障房盖到一定量后，可以转正，换新牌照专门盖商品房。也可以同时规定保障房质量要高于商品房，看房地产商怎么用心干好这个活。一直以来只要中国人生产什么东西，最后都能把它做成白菜价，房地产也不应该例外。让国民用合理的价钱能买到有质量的房子，政府同时又做好社会保障，这样国民就有足够的钱去支持扩大内需这个任务。

应该跟驾照一样，廉租屋造得少了或进度慢了质量差了，要扣点，进学习班，直到吊牌。

保障房盖好了，道德、政治过关了，可以在商品房方面给予优惠。设点两难难题考考，让开发商的日子不要太好过了。这种办法可以推广，通过制定建立鼓励企业社会责任机制，先对大中企业加以引导规范，使得企业不再一味的以盈利为目的，搞得吃相太难看了。

为人民服务了。

看到大家的种种教诲，我又进步了一些。

(一)

首先，根据忙总的解说，我觉得廉租屋(只出租的保障房)的居住条件是不错的，也就是小区少点活动场所之类的配套，地段可能偏一点。我是上海土著，穷家小户出身，20年前住房也很紧张的，我个人觉得，这样的廉租屋条件，很过得去了，我不觉得这些保障房是豆腐渣工程。而且ZF真用心关怀外来劳动者(保障房的主要租户)的话，那么子弟小学之类配套，会搞得很不错的，这个我们还放心。

我这个组屋建议的出发点只有一个，就是“风险对冲”。其他的“小道理”还有一些，但主要的大道理，仅此一条。

中国的经济，自有特色，TG一直坚信“从实践中来，实事求是”，而且西方现代经济学人在俄罗斯休克疗法中的表现，实在令人作呕。所以实际上，TG的高层，对于西方的经济学理论，始终先入为主，怀疑第一，拿来第二。

但有些东西，西方的总结，是值得汲取的。

西方金融学中一个简单的要义是：不动产，是最最具有风险的资产，不是之一。因为不动产的体量大，而且变现能力最差。

目前TG的计划，是搞5000万套保障房，即便不考虑地价，按每套建设成本20万起算，也需要10万亿资金。大家想一想，房子是搬不走的，如果某地经济凋敝了，如美国的铁锈地带(今天的底特律等地)，夕阳工业纷纷倒闭，人们另寻出路，这些房子怎么办？更何况是公家的，谁会上心？

其次，国家的钱，也是有限的资源。全投在钢筋水泥上了，无余力储备足够的粮油物资(不是说社会上没有这些物资，但大头在私人手里呢？)。那么一旦经济动荡，物价飞涨，难道用抛售房子去平抑物价？

退一步说，10万亿里头，拿出一万亿，可以多造几条航模，几架歼-20，多储备几吨原油？

房子就是房子，既不能当手榴弹扔，又不能当茶叶蛋吃，要那么多干嘛？难道今天中国有上亿的人在露宿街头吗？

人是软体动物，能适应环境。二战刚结束时，即便是欧洲到加拿大来的移民们，十几二十口挤一幢屋子的，比比皆是，挤出人命来了？中国是南北延伸的国土，南方不怕冻。在现有条件下，房子多当然好，维持现状也未必就是民族生存危机了。

简单说，国家为什么热心造房子？是因为千千万万的普工要就业，你让大家都去造北斗卫星？10万亿的大单，说无中生有那是重了，说生搬硬拗那也差不多(当然全球每家财主都如此，延缓危机嘛)，这个多少违背客观规律的事办起来后，后遗症大家想过没有？

忙总说得很清楚，中央画了个大饼，调动地方上造保障房的积极性。说辞是这样，一，房子够结实，十年后卖出，那时地价更贵房价更贵，能卖个好价。二，只要经济持续向好，将来把房子推倒重建，地还是老子的，一样来钱。

那么我问一句，如果恰恰是反过来呢？

十万亿的投资，不是投机，这不是以董事会几个人对未来的愿望和对前景预测的个人好恶为转移的，这是大生意，大风险。没有一个相应的“对冲机制”怎么行？

简单说，按照中央的这个大饼，是对中国未来20年的经济发展看多，对地价上涨看多；而我说的“组屋”计划，把新造房屋折价出清，盘回现金，是对这个趋势看空。

不要说谁对谁不对，地球是圆的，神马都可以发生。如果你坚持看多，请安排7分保障房，三分“对冲避险”(什么避险方案都可以)，这是对人民的整体利益负责。

这就好比股市下行，某大户三个股票套牢，现在TG的方案，是用剩余现金抄底，摊薄股价，去做满仓。从理论上讲，只要中国的交易所不关门，三个股票不摘牌，20年内，必定涨回去，国有资产绝不会损失，还有得赚。

而我的“中国式组屋”，就是这三个股票里，你要抄底可以，但只抄底两只，第三只就必须平仓，出清套现，不计损失(而且回来的现金不参加抄底)，从而把现金再保持一部分，以待急需。

并不是说我要跟你抬杠，说我比你看得准，你抄底抄在半山腰了。不是，你很可能抄得正正好，不能再好了。

我是股盲，但我知道一条：股市是测不准的。

(二)

按忙总的介绍看，保障房就是新时代的“工人新村”，比商品房的条件要差不少，这样的条件，给中科大硕士小夫妻漂在北京来住，就不合适，因为小孩子的教育，人家有要求的。而如果一时够不着商品房那天价，咋办？

所以我建议的“组屋”，就是再次细分市场，居住品质介于商品房和保障房中间，强化幼儿园/小学，公共交通和医院的配套，其他尽可能省略。简单说，“组屋”就是“第二商品房”。

因为组屋的居住者，主要是三类人：新婚小夫妻，退休老土著，北漂来的“蚁族”。

这第一类人，需要生孩子后的初期教育和家居保姆服务；第二类人，需要保姆和医院；第三类人早出晚归省吃俭用，需要餐饮和家居清洁服务。满足了这几大方面，市政服务就算基本够了。

十万亿的公费建设，以后的庞大维护，对市场的反馈迟缓，这其中带来的贪污盗窃，官僚主义，损失一万亿算是很客气。那么长期占用十万亿资本的损失(资本折旧)又怎么计提呢？

如果实施“组屋计划”，公民肯拿出4万亿买组屋，国家就拿出一万亿，白送给你们，摊到每户头上，20来万。大家觉得，这20来万块钱会不会触发投资移民，到温哥华买1500万人民币的豪宅？好肉分散烂在锅里，这比双手奉献给厅长和建商们要强吧？

至于说什么人有资格排在前面摇号，这个可以看国家这一阶段的政策倾向(比如优先考虑小夫妻)，倒不一定是北上广的土著，当然土著里其实也有不少人是有合理需要的。社会主义有优越性，要服务人民，反哺人民，这也是有先来后到的，只要公平，大家不会有意见。比如说，小夫妻学历是双高，都在高科技行业工作，那么可以在北京拿一套组屋，连续工作纳税3年后可以申请北京户口，落实孩子的教育。

(三)

还有一点我们不得不注意。保障房是对应外来人口过多的城市，那么多数可能在沿海地区。这样一来，产生正循环，越来越多的房屋资源向沿海集中，越来越多的人才和优质劳力向沿海集中，国家的坛坛罐罐都在沿海岸线1500公里以内，人家的战斧导弹很轻松就够着了。

而组屋是没有底线的，举凡有商品房的地方，都可以有，西安玉泉，不在话下，总之我是商品房的七五折就对了。所以这个组屋对于正经普世房产商们来说，你说是捣蛋房，邪恶轴心房，都可以撒。