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主题：《茗谈》五十八：中国式组屋 -- 本嘉明
家园 《茗谈》五十八：中国式组屋 小本胡侃，最关注的，有两个方面：
一， 怎么找新项目，解决就业问题（比如说，小飞机，高铁，三铁，大运河）
二， 怎么应对恶性通货膨胀（比如说，第二货币，嵌银纸币）
以目前看，欧洲是拉肚子憋不住，非要QE不可了，快了。美国已经拉了两回了，不大敢马上去拉第三回，怕脱水晕过去，但归根到底，一定会去拉的。这两家大放水，中国毫无选择，必须跟着放水，对冲。那么一旦巨量货币投放出来，不能尽量吸收沉淀的话，物价飞涨就是看得见的了。
沉淀民间资金最好的办法，不是理财，那个东西，因为中国人的赌性重，最后一定失控。最有效的办法，目前仍是房地产。
我们要清楚，现在政府不是在跟房地产业博弈，只是跟这一拨房产大亨较劲儿。如果能绕过这拨大亨（当然换了普京，那是直接收押这拨大亨），那么工人有工开，市民有房住，国家资金有投放方向，那是皆大欢喜的。
所以我这里建议一个“中国式组屋”，这同保障房不同。组屋，是新加坡的叫法，大家自己去摆渡一哈。
（一）
我仍然假设是上海。
市府选择一个合适的地段，比如闵行区靠近奉浦大桥处，地铁延长线（轻轨）可达，由市府作价征地，规划一个“组屋小区”。
我们现在说的“保障房”，包括有“经济适用房，两限商品住房，廉租房”，共同特点是针对低收入群体。而这个“组屋”，对象是所有上海户口的长住居民，贫富不论。就是从小区档次来说，依次是商品房，组屋，保障房。
市府把符合资格的上海户口人群的身份证号码，输入一个数据库，随机选号，选中者即去函通知。组屋的价格低廉，二室一厅在80万以下，周边配套完整，相关其他费用（如物业费）参照保障房略有增加。购买组屋的要求有三条：
1） 上海长住户口。
2） 在办妥手续拿钥匙的当月起，屋主必须参加一个“养老基金”，每月交至少1000元。
3） 15年内不得转卖组屋。可以出租。（准确说，是累计缴满15年共180个月的基金后，才有资格转售。这15年可以不连续）
因为在内环以内的40平米老工房，就要90万元以上，组屋的价格，是有吸引力的，即便考虑到缴15年共18万元养老基金，也比买商品房的负担轻许多，而人老了以后，用大钱的范畴跑不出这养老基金规定的范围，又可以在年轻时规避所得税。配套参加的“养老基金”，属于储蓄型保险，钱还是你的，而且免当年的所得税（是推迟征收），如果将来你老了，用这笔钱在本人或受益人“雇工看护，养老院费用，医疗费，丧葬费，慈善捐赠，老年公寓购买”上，则免征累计下来的所得税。如果转给其他亲属，只能用于国内大学的学费，象征性收过户费；转给亲属作其他用途，则要付清缓征的所得税和遗产税。
假设上海居民呆猴，摇号摇到了，就可以好好考虑。因为即便自己不去住，可以租出，或者让退休的爸妈去住，把二老在市区的房屋改成自己的婚房。呆猴只有30几岁，每月交1000元（或以上）基金，就当买商品房首付80万后再交房贷（白白便宜了银行），现在这钱好歹还是自己的，有能力就每月交个3000元（物业费可以减半），万一二老重病，可以取出来看病请保姆；如果父母没用到，自己老了也多份照应钱，钱积太多了可以去买“老年公寓”，一样免税。你买一套商品房，万一房价大跌，负资产，你就套牢，每月还款不还？组屋有能力一次付清，将来万一失业了，可以暂时断交“养老基金”，以前交的钱还是自己的。
假设另一居民呆牛，已经拥有4套住房，不想要了，可以拒绝，那么名额就转给下一个候选人。其他的管理方法，参照新加坡的成熟法规。
（二）
这样做，上海ZF首先保持了“低成本住房”（保障房+组屋）的供应量，从市场供需上抑制了商品房的房价，做到“富人吃好，穷人吃饱”。
其次，避免了“对富人的歧视”。毕竟在建设城市中，大家都出了力的，为什么不考虑给富人一视同仁的机会呢？他自己不住，将来转卖给远亲也可以啊。
第三，无差别地选号，很多有一定经济实力的，中产以上居民就有资格入场，消费市场成倍扩大。有些符合资格但不大愿意入住保障房的家庭，在亲友支援下，也多一个选择。现在全国保障房的计划完工量是3600万平方，听起来很多，也就50万套（平均70平米)的住房，解决约0.1%的全国人口的居住困难。这个覆盖面还是不够的。
第四，强制参加“养老基金”，为上海老龄化后的困难局面预先准备转寰余地。这里，市府要支付部分地价（造价由买组屋的居民承担了），但回报是启动了一个养老基金，缓解了未来的民政护理支援的压力。这样的组屋小区越多，养老基金覆盖面越大，上海面对老龄化的底气越足。
第五，以“组屋购买支付，装修，养老基金”大量沉淀社会资金。
第六，“老年公寓”是什么概念呢？就是市区（或外围）的专门公寓，有食堂医疗室护工队，老人入住后24小时有医生护士可以随时服务，不用自己烧饭洗衣打扫，下楼就是一群老头老太打牌聊天看电视，当然每月费用比一般公寓楼贵好多。
中国的房地产，是否已经过量了？我看没有，因为分布不合理，功能也单一。有些地方，房子还是不够多，既不够多量，也不够多元。这个建议，不单是沿海特大城市，很多较发达中小城市，因地制宜，都可以规划一下。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 中国式组屋-5 （一）
我看了任志强先生的几篇博文，显然任先生对于3600万套保障房规划，大大地不以为然，而且从专业的角度，从成本，产能，资金各方面予以驳斥。
按住建部的口径，保障房的建造均价是13万（我们算75平米一套），而任总的估计，是翻一番，因为市政配套你得算上。而且“重庆的公租房将（申请人）人均收入的标准从2000元提高到5000元，即一个家庭的月收入在万元左右，这就是在向中产阶级倾斜，而非对困难群体的保障，让保障房失去了保障的意义，并扩大了贫富的差别。”
我们不要弄那么多细节，用丰田方法来查一查，问题的本质在哪里呢？
本质在，房地产行业如果是一匹马的话，现在是“又要马儿好，又要马儿不吃草”。任总作为马尾巴，必须起到马尾巴的正常功能，就大声疾呼，既然要马儿好（多干快跑，拉动经济，解决就业），就一定要多吃草（房价随市场而动，该涨就涨）。而据说广大屁民不答应，不许吃草。
这个“广大”，我看堪疑，因为百分比应该有限。问题是这波“不答应”，大部分是早上七八点钟的太阳，国家不要说阳光普照，就是孵小太阳，也是他们的神圣任务，这么一看，权重就大了。
第二呢，普工要就业，多开工程是需要的。这么两下一凑，中央就觉得，这马以前夜草偷吃太多，不像话，现在必须减肥。
现在想的办法是这样，派一头驴（保障房）来，陪着马劳动，劳动完了，驴不吃草。于是CCTV现场报道，真不吃草了（前面省略主语），一个大特写镜头，大家只看见个驴嘴，还以为是马嘴，在那儿干嚼。
但问题很多。首先，驴的体量比马小，这是正常，不过伟光正说，我整个特大驴（3600万套），马尾巴们一听，反而不会吓晕过去，这特大得不正常嘛，肯定黄掉，到时候还是我马儿垄断。
其次，马英俊啊，威风啊，你见过丈母娘同意新娘子坐毛驴过门的吗？
马跟驴，压根不是一回事。硬说驴不吃草，马也能“被不吃草”，甚至于说“驴不吃就等于马不吃”，那是马虎大家的智商。
如果是一匹马，那么“又要马儿好，又要马儿不吃草”是死结，打不开的，总要其中一方让步。
但如果，你把这马，不要看成一匹，而是10匹的一群呢？
（二）
如果你每天上班路上，在报摊买一份报纸，1块钱，很正常，对吧？
其实编排印刷发行一份报，成本远高于1块，靠广告压低零售价。那么假设重庆市委宣传部下文，纯洁心灵，不许登靡靡之音的广告了，每天的报价提高到6块钱，你会不会买呢？
这个开销太大了，那么我们可以有几种办法：
一， 我隔天买。
二， 每天买，几个人轮流，带到办公室大家分享。
但如果这几个法子都不可操作，怎么办呢？你仔细回想一下，会发现，其实自己每天只特别想看报纸的一部分，比如今天有大新闻，想看看拉登是咋死的；昨天想找工，主要想看看招聘广告，等等吧。为了一个主要目的而买报纸，买也买了，顺便看看其他版。
那么换个思路，报社能不能，把每天的报纸拆开卖呢？整份报纸60版，6块钱。你今天只买时事副刊和分类广告，那就2块钱。
这个按下不表，再说回房子的事。
如果我们把房产业看成10匹马，就是细分，那么就会发现，可以轮班，7匹马干活，干完吃掉9匹马的草料；3匹马不干活，只分吃1匹马的草料。这样，还是10匹马，CCTV只要强化报道那减肥的3匹马就行了，不算撒谎。
换句话说，有些人买商品房，他单住，不打算结婚，或者小夫妻不打算有孩子，那这一区的小学能不能上，跟他没关系；有的是海归，拿公司津贴在私人医院看病，没有保健卡没关系。现在的商品房，涉及到户口，小孩上学，医疗，所有的本市社会保障网络，对你一网打尽，强制套餐化。加了那么多功能，房价不贵都不可能。
那么，我们推出“第二商品房”，棚户区改造，造10个小高层，7个给原拆原建的居民回住，3个拿来作“中国式组屋”，符合条件的（比如双高学历北漂），可以申请，不过讲清楚，小学啊什么，这几样是没有本地户口待遇的，你只拿北京绿卡，要不要买，想清楚。买了入住了，过几年收入高了，想法变了，要孩子了，行，把这个房卖了，去买正规的商品房，入户口；或者不搬，额外付择校费，作为外地生入学。
这个政策一出台，估计N多洋留学生会给一个熊抱：“太好了大麻，我这就写只瓢给你------不瞒你说，我们俩是同心联。”
总之，如果你去麦当劳买个套餐，是套餐的吃法；如果单买个汉堡拿起走，那是汉堡的享受程度。房子这点事儿，跟吃汉堡填肚子，有很大的区别吗？
家园 集团陪都舵的同事还真有运气好抽中了号的 以同事的角度看这个两室一厅真是太符合他的需求了
全屋基础装修、卫生间/厨房器具全部到位真是只需自己配上家具、电器等即可拎包入住。所有的五通是各大运营公司直接到楼下设点办理非常方便快捷。每个月几百块的房租也陪都的租房情况下算便宜的。房租宣讲说是定向充当银行贷款利息。
5年后可以申请购买自己摇中的公租房，价格学海外经验浮动物价、财政根据基础造价结合实际市场定期公布，价格实时变化。比较好玩儿的是购买可以按照面积分期，比如说50㎡的房间，俺先买个25㎡，没买的面积继续交租金。房屋购买后不能出租啊转让啊赠送啊之类的是明确的只能继承、抵押。还特别注明抵押面值不得超过原购买价格的70%。当然如果你要卖也只能卖给政府，回购价格原价+活期利息。
通宝推：本嘉明,家园 我觉得你说来说去，还不如重庆的方法好。你未得要领 看一下北纬42度讲的重庆的要点。
这有本质差别。
公租房不能像福利一样分发，而是要作为经营城市的一个经营项目。
薄熙来在大连的时候，最早提出的是“经营城市”。
很多城市到那里取经。但取回来的不是经营城市，而是“经营银行”“卖空城市”
家园 其实重庆那个福利性还是很强的 月租一平米10块，10年才1200块，都是高层建筑，还给简单装修，所以靠这点租金想把建筑成本拿回来都难，重庆的基本思路就是尽量拿回建筑成本，土地政府免费给，重庆政府号称手里囤积了大把土地，财政不差这点地钱。不过土地紧张的地方这么干就难了。
家园 重庆公租房我看不错 总结一下，租金不便宜也不贵，一平米10块，超小户型，一室30平米，二室50平米，三室70平米，每个月租金就三五七百，不要求户口，有工作且收入低于3000就行，无差别摇号申请，不可转租，住够5年可以低价购买部分产权，所谓部分是指不可转让买卖出租，想变现只能卖给政府，但可继承可抵押。
优点：
1。公租房就是给那些买不起房又不够廉租标准的，所以租金要适当，太高了住不起，太低了不利于回笼资金，其实这部分人不光是城市中低收入家庭和中收入农民工，大学刚毕业的小白领也不少，网上叫得最欢的那批人，所以这个搞起来网上安生不少，消除一个社会不稳定因素。
2。小户型又不能出租，保证了只有中低收入人口才住这里，收入高了想住得大点就自己买房搬走了，当然咋发现转租的是个问题，不过如果公租房能充分供给，转租的市场自然也就没了。
3。低门槛，不要求户口，这点很有气魄，收入稍微高点的外地打工者也可以住，就可以融入这个城市了。不过北京上海实现这点太难，人口压力太大。
4。5年后可购买部分产权，这样政府方面可以回笼资金，住客可以得到安全感，其实老百姓为啥非要买房子，无非就是个安全感，再也不用漂泊了，至于转让买卖出租那些东西都在其次，自己有了安全感一般也希望下一代也安全，所以规定可继承。既然可以把房子卖给政府变现，抵押自然也是可以的咯。如果钱不够呢，还可以一点一点买，比如50平米的房子可以先买10平米的，再交剩下40平米的房租，等有钱了再买剩下的。
重庆这政策才实行一年，肯定还会出现不少问题，但这些规定还是很值得各地借鉴的。
家园 这个看起来挺好 希望能切合老百姓的需求。
这本质上仍然是政府无条件持有，因为即便出售了，私人业主随时可以卖还给ZF，如果某种特定情况下，大多数私人业主一起向政府卖还，政府就必须敞开收购，这类似于银行挤提，是个信誉问题。
而我的意见，是有本质区别，就是政府一次性放手，通过优惠价，换来一些对私人业主的约束，包括养老基金和若干年后才允许上市交易（这个若干年，其实可以变，比如像股票认购证一样，变得对私人有利，就是大大缩短）。
我的想法，和重庆模式或其他模式比，哪个更好，不是我关心的，我只是提个想法，四不一没有嘛。
- 复 这个看起来挺好
家园 把优惠的房子退了，那老百姓住哪儿？ 第一，假如是大批有改善住房要求的人要求卖房，而去买商品房的话，如果有足够的商品房让他们买，那政府又有啥担心的呢？
第二、如果大批人向政府出售产权套现，但是又要继续租住下去。有租金做担保，到银行融资总还是可以的吧。
如果是最坏的条件，ZF被挤兑了，而且束手无策。那tg就垮台了，没啥好玩的了。但是如果tg真垮台了，那老百姓就应该把房子据为己有，没有卖的道理，所以也不太说的通。所以zf被挤兑的可能性不能说没有，但是也不必看的太重。能力强一点的领导应该是可以想到办法应付的。
至于其他模式，倒是可以在其他地方试点一下。我认为没有最好的模式，只有最合适的模式。集思广益，多搞些花样，未必就是坏事。
- 复 这个看起来挺好
家园 花你，保障房建设需要集思广益啊
家园 中国式组屋-4 看到大家的种种教诲，我又进步了一些。
(一)
首先，根据忙总的解说，我觉得廉租屋(只出租的保障房)的居住条件是不错的，也就是小区少点活动场所之类的配套，地段可能偏一点。我是上海土著，穷家小户出身，20年前住房也很紧张的，我个人觉得，这样的廉租屋条件，很过得去了，我不觉得这些保障房是豆腐渣工程。而且ZF真用心关怀外来劳动者(保障房的主要租户)的话，那么子弟小学之类配套，会搞得很不错的，这个我们还放心。
我这个组屋建议的出发点只有一个，就是“风险对冲”。其他的“小道理”还有一些，但主要的大道理，仅此一条。
中国的经济，自有特色，TG一直坚信“从实践中来，实事求是”，而且西方现代经济学人在俄罗斯休克疗法中的表现，实在令人作呕。所以实际上，TG的高层，对于西方的经济学理论，始终先入为主，怀疑第一，拿来第二。
但有些东西，西方的总结，是值得汲取的。
西方金融学中一个简单的要义是：不动产，是最最具有风险的资产，不是之一。因为不动产的体量大，而且变现能力最差。
目前TG的计划，是搞5000万套保障房，即便不考虑地价，按每套建设成本20万起算，也需要10万亿资金。大家想一想，房子是搬不走的，如果某地经济凋敝了，如美国的铁锈地带(今天的底特律等地)，夕阳工业纷纷倒闭，人们另寻出路，这些房子怎么办？更何况是公家的，谁会上心？
其次，国家的钱，也是有限的资源。全投在钢筋水泥上了，无余力储备足够的粮油物资(不是说社会上没有这些物资，但大头在私人手里呢？)。那么一旦经济动荡，物价飞涨，难道用抛售房子去平抑物价？
退一步说，10万亿里头，拿出一万亿，可以多造几条航模，几架歼-20，多储备几吨原油？
房子就是房子，既不能当手榴弹扔，又不能当茶叶蛋吃，要那么多干嘛？难道今天中国有上亿的人在露宿街头吗？
人是软体动物，能适应环境。二战刚结束时，即便是欧洲到加拿大来的移民们，十几二十口挤一幢屋子的，比比皆是，挤出人命来了？中国是南北延伸的国土，南方不怕冻。在现有条件下，房子多当然好，维持现状也未必就是民族生存危机了。
简单说，国家为什么热心造房子？是因为千千万万的普工要就业，你让大家都去造北斗卫星？10万亿的大单，说无中生有那是重了，说生搬硬拗那也差不多(当然全球每家财主都如此，延缓危机嘛)，这个多少违背客观规律的事办起来后，后遗症大家想过没有？
忙总说得很清楚，中央画了个大饼，调动地方上造保障房的积极性。说辞是这样，一，房子够结实，十年后卖出，那时地价更贵房价更贵，能卖个好价。二，只要经济持续向好，将来把房子推倒重建，地还是老子的，一样来钱。
那么我问一句，如果恰恰是反过来呢？
十万亿的投资，不是投机，这不是以董事会几个人对未来的愿望和对前景预测的个人好恶为转移的，这是大生意，大风险。没有一个相应的“对冲机制”怎么行？
简单说，按照中央的这个大饼，是对中国未来20年的经济发展看多，对地价上涨看多；而我说的“组屋”计划，把新造房屋折价出清，盘回现金，是对这个趋势看空。
不要说谁对谁不对，地球是圆的，神马都可以发生。如果你坚持看多，请安排7分保障房，三分“对冲避险”(什么避险方案都可以)，这是对人民的整体利益负责。
这就好比股市下行，某大户三个股票套牢，现在TG的方案，是用剩余现金抄底，摊薄股价，去做满仓。从理论上讲，只要中国的交易所不关门，三个股票不摘牌，20年内，必定涨回去，国有资产绝不会损失，还有得赚。
而我的“中国式组屋”，就是这三个股票里，你要抄底可以，但只抄底两只，第三只就必须平仓，出清套现，不计损失(而且回来的现金不参加抄底)，从而把现金再保持一部分，以待急需。
并不是说我要跟你抬杠，说我比你看得准，你抄底抄在半山腰了。不是，你很可能抄得正正好，不能再好了。
我是股盲，但我知道一条：股市是测不准的。
(二)
按忙总的介绍看，保障房就是新时代的“工人新村”，比商品房的条件要差不少，这样的条件，给中科大硕士小夫妻漂在北京来住，就不合适，因为小孩子的教育，人家有要求的。而如果一时够不着商品房那天价，咋办？
所以我建议的“组屋”，就是再次细分市场，居住品质介于商品房和保障房中间，强化幼儿园/小学，公共交通和医院的配套，其他尽可能省略。简单说，“组屋”就是“第二商品房”。
因为组屋的居住者，主要是三类人：新婚小夫妻，退休老土著，北漂来的“蚁族”。
这第一类人，需要生孩子后的初期教育和家居保姆服务；第二类人，需要保姆和医院；第三类人早出晚归省吃俭用，需要餐饮和家居清洁服务。满足了这几大方面，市政服务就算基本够了。
十万亿的公费建设，以后的庞大维护，对市场的反馈迟缓，这其中带来的贪污盗窃，官僚主义，损失一万亿算是很客气。那么长期占用十万亿资本的损失(资本折旧)又怎么计提呢？
如果实施“组屋计划”，公民肯拿出4万亿买组屋，国家就拿出一万亿，白送给你们，摊到每户头上，20来万。大家觉得，这20来万块钱会不会触发投资移民，到温哥华买1500万人民币的豪宅？好肉分散烂在锅里，这比双手奉献给厅长和建商们要强吧？
至于说什么人有资格排在前面摇号，这个可以看国家这一阶段的政策倾向(比如优先考虑小夫妻)，倒不一定是北上广的土著，当然土著里其实也有不少人是有合理需要的。社会主义有优越性，要服务人民，反哺人民，这也是有先来后到的，只要公平，大家不会有意见。比如说，小夫妻学历是双高，都在高科技行业工作，那么可以在北京拿一套组屋，连续工作纳税3年后可以申请北京户口，落实孩子的教育。
(三)
还有一点我们不得不注意。保障房是对应外来人口过多的城市，那么多数可能在沿海地区。这样一来，产生正循环，越来越多的房屋资源向沿海集中，越来越多的人才和优质劳力向沿海集中，国家的坛坛罐罐都在沿海岸线1500公里以内，人家的战斧导弹很轻松就够着了。
而组屋是没有底线的，举凡有商品房的地方，都可以有，西安玉泉，不在话下，总之我是商品房的七五折就对了。所以这个组屋对于正经普世房产商们来说，你说是捣蛋房，邪恶轴心房，都可以撒。
- 复 中国式组屋-4
家园 本大这个风险对冲的立意非常好 我也认为以后是老龄化社会了，过去十年的经验不能生搬硬套。事情可能会起变化，做事，特别是做大事，要留后手。
不过本大好像把保障房就当成廉租房了，其实不是的，没有5000万套廉租房那么恐怖。看看十一届全国人大四次会议通过的《政府工作报告》的说法：今年1000万套保障性住房的构成是，廉租住房165万套、公共租赁住房227万套、经济适用住房110万套、限价商品住房83万套，以及各类的 棚户区改造415万套。此外，还计划新增发放廉租住房租赁补贴60万户。
保障房的大头是棚户区改造，占了40%多，这个不需要另外找销售市场，就是专门安置原来的棚户区居民的。按照我的理解，棚户区改造主战场不在东南沿海，那疙瘩房地产市场繁荣多年，就算曾经有棚户区也早都被开发商给开发了，现在的项目应该主要在东北和内地的老工业基地。
主要针对大城市外来人口的廉租房和公租房加起来还不到40%，系统性风险主要在这一块。剩下20%其实是政府出面搞的商品房，立马就要变现的。
家园 多谢指教 我对国内的方针，很多细节了解得不够。大家随便看看就行了，以免被误导。
- 复 多谢指教
家园 瑕不掩瑜吧 首先这个棚户区改造确实是非常应该上马的，我看央视记者到东北的棚户区采访，老房子没有通暖气，冬天烧柴取暖，年迈的阿婆每天都要出门砍柴，非常艰辛，好在为他们建的新房子已经快要完工了，很快就能搬进去，苦日子就快到头了。
因为我也是在北方不通暖气的房子里长大的，所以非常能够理解这个改造工程的必要性，国家既然有钱了，415万套棚户区改造这样的民生工程就该增加投入。
392万套出租房主要是针对大城市中低收入群体的，可以减轻生活负担，193万套经适房和限价房我查了一下，现在的售价一般是3000-10000元/平米，主要针对中等收入群体，由于建安成本总所周知，这个肯定是赚钱的。
我认为一套经适房和限价房要几十万元，一般家庭还是依靠银行贷款，还是要花明天的钱。本大的组屋模式是房地产和养老金联动，有存钱防老的功用，正好和贷款买房的主流做一个对冲，以应对以后的老龄化社会出现的新问题。还是非常有启发性的想法，把一部分经适房和限价房的份额拿来做这个项目很有意义。