主题：(网络调查)物业：中产阶级与地产的PK -- 子玉

物权的界定-物权法

中产阶级花了毕生的积蓄（或者毕生可能的积蓄，此为房奴），买了房子成为业主。这个是住房改革的体制的新的社会结构。原来是没有业主的，原来一切住宅物权属于国家。

那么国家在这一住房改革中把什么样的物权（70年的使用权）出让给了老百姓呢？仅仅是房子本身吗？非也。

如果是房子本身，那么我们今天的物业和物权就大大不同了。非常不幸的是，国家出让了小区的整体，给了业主们。

这个整体和这个们，就导致了行政管理权力的必然的让渡。

如果只是涉及房子本身，那么就不涉及到业主的集体，指涉及到单个的业主。于是公共设施和公共面积等等，都依然在国家的手里，其管理的权利依然属于国家。就形成单个个人与国家之间的关系。

现在的局面是每个小区都成为一个封闭（绝大多数建有围墙）的公共面积和大量的公共设施，于是就有不可回避的公共管理，结果就形成不可或缺的公共管理权力。

目前，这个公共物权的归属，已经在《物权法》中界定下来。《物权法》第六章 业主的建筑物区分所有权，就是专门界定了这个权利。

物权法第七十条： 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

实际上，这个所谓小区的定义在物权法里没有明确。其来源必须联系到小区的形成过程及其法规。比如《上海市房地产登记条例（2008年）》

http://www.law-star.com/cacnew/200901/230029122.htm

这是一个非常复杂的法规，关于房地产小区的登记。但是我决定不厌其烦，还是要把相关的问题说明白，否则有负我逍遥派的名声。

我们这么来理清这里面的窍门：

1. 首先小区小区，何以为凭？这个有《物权法》。

物权法第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

也就是说登记决定了物权的范围，小区的范围由此而定。

2. 那么我们来看登记条例。《上海市房地产登记条例（2008年）》第八条：房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。土地的基本单元，是指土地权属界线封闭的地块或者空间；...

这个土地基本单元，是唯一能够找到涉及到小区这样具有公共土地面积的地方。这里对土地基本单元实际上定义的很清楚，就是土地权属界线封闭的地块或者空间。

3. 那么在房地产登记的时候，什么东西足以证明这个土地单元的权属呢？我们看到上述上海的登记条例是这么的。第十六条：房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记簿进行记载，并永久保存。

　　房地产登记簿应当载明下列内容：

　　（一）房地产权利人的姓名或者名称；

　　（二）土地的坐落、面积、宗地号、用途；

　　（三）土地的权属性质、使用权取得方式和使用期限；

......

也就是说，这里提到土地的坐落面积宗地号等，来源只能是所谓“行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件”。

4. 那么那个文件呢？第十七条：建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证书，由市房屋、土地行政管理部门颁发，...

也就是说，是建设土地使用权的证书，有市土地行政管理部门颁发。

5. 上述登记条例的第十九条：建设用地使用权经初始登记后，该土地范围内的其他房地产权利方可登记。

更看出房产（小区）登记与土地使用权之间的因果关系。

6. 那么这个建设土地使用权又出于何处，还好我们还不用兜得太远，就在这个登记条例的第三章 建设用地使用权和房屋所有权登记，我们看到第一节 初始登记 的第二十四条：以出让、租赁方式设立建设用地使用权的，当事人申请建设用地使用权初始登记，应当提交下列文件：

　　（一）申请书；

　　（二）身份证明；

　　（三）建设用地使用权出让合同或者土地租赁合同；

　　（四）地籍图；

　　（五）土地勘测报告。

......

至此，我们应该基本上找到了所谓小区的界定的起源。就是土地出让合同和地籍图。

我所看到的实物，就是一个由地方政府与开发商签订的土地出让合同，上面附了地籍图，规定了土地的用途，建设的规划，等等。