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主题:【讨论】现在在美国买房,是时候吗? -- 林小蒸

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    • 家园 你在什么城市?

      如果是在沿海两岸,那还是等一等。

      • 家园 不是大城市

        就是那个...去年发生校园枪击案的地方...

        也属于东海岸地区罢,房价一直稳定上涨...

    • 家园 可能有幫助的東東

      美国房价下半年会持平甚至上行

      http://www.jrj.com  2008年01月28日 14:25 广州日报

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        次贷危机与美国房地产价格近年走低密不可分。作为美国房屋数字公布的权威机构,全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors,简称NAR)每月公布的房屋交易数据,已成为近年来美股甚至全球股市走向的重要风向标。

        当地时间1月24日,NAR公布了去年12月房屋交易数据。当日本报记者在华盛顿NAR总部与该协会首席经济学家Lawrance Yun对话。他认为,美国房屋交易的不景气,可能会导致经济放缓,但不会导致经济衰退。

        本报特派记者 祝慧、孔华 华盛顿报道

        人物简介

        Lawrance Yun是美国房地产联合会定量分析部门的执行主席,负责市场统计与预报分析。他创立了美国房地产协会的预测体系。

        广州日报:今早,全美房地产经纪人协会公布了一系列2007年12月房屋交易情况,全年销售价格和交易数量双下降。这和之前的预期一致吗?

        答:是一致的。数据显示,2007年12月房屋销售价格下降13%,全年平均交易数量下降了1.5%。这是美国经济大萧条后的第一次走低,也是在房地产市场持续4~5年走高以来首次走低。不过,房子自住的人没受影响,受影响的只是那些投资买房的人。

        广州日报:你们对2008年房屋交易走势判断如何?

        答:目前的交易数量已到达谷底。不过,就价格而言,则需要花上更多时间才能恢复。首先前提是房屋存货数量须降低,存货达到一定的低位后,价格才会开始往上走。所以2008年上半年美国房地产仍会走低,到下半年开始,价格会开始持平甚至会向上走。

        四个州受影响最大

        广州日报:现在是买入房产的好时机吗?

        答:对买家来说是非常好的时机,主要是因为利率低、存货多、选择大。尽管次贷已经消失,FHA(Federal Housing Administration,联邦住房管理局)贷款还没有回来,市场可能恢复没那么快,但FHA贷款回来后,买家就会增加。

        广州日报:美国哪些地区受次贷危机影响程度最深?

        答:在2007年,受影响最深的、房屋交易量下跌最猛的有四个州,分别是加利福尼亚州、内华达州、佛罗里达州以及亚利桑那州。因为在房地产市场最热的时候,这些地区也是最热的。

        广州日报:许多人都说目前还不是房地产市场最糟糕的时候,你的看法如何?

        答:是的,在今年年底之前,因为断供而出现的房屋被收回比例会继续走高。房屋买入量会走低,无力继续支付银行月供的人也会更多。

        但到2009年这一比例会下降。2008年房屋被收回比例会上升的原因,是因为房子价格在走低(继续会有人放弃供房);第二贷款利率方面,由于在美国,很多人是用可调整的利率来贷款,买房子一般是30年贷款,头两年贷款利率是比较低的,而到后面28年利率是比较高的。2006年到2008年刚好是两年时间,度过了这两年后,2009年银行收回房子的比例就会开始上升。

        抵押贷款利率达历史较低水平

        广州日报:你对美国近期刺激经济和房地产市场的一些措施和计划有何评价?

        答:美联储降息肯定是好事情。不过,美联储利率是短期利率,会受到更多因素的影响。比如国际市场情况、中国政府投资情况,都可能对此造成影响。

        房屋市场更关注的是抵押贷款利率。一方面,对于那些已经买了房子的人来说,月供可以减轻。二是对那些还没有买房的人来说,只要符合标准,就可以用较低利率贷款买房。现在抵押贷款利率是5.5%~5.6%,从历史上看都是较低的水平。在2005年曾经达到这样一个水平,只有20世纪30年代出现过更低的利率。

        广州日报:全美房地产经纪人协会呼吁政府推出一些刺激房屋交易的援助计划,目前进展如何?

        答:美国市场有两种房屋贷款。一种是良性贷款,贷款低于41.7万美元,或者叫符合标准的贷款,如果超过这一金额,就是恶性贷款,或不符合标准的贷款。良性贷款利率低,恶性贷款利率则相对较高。

        全美房地产经纪人协会的援助计划,就是希望将可享受良性贷款的金额上限提高到62.5万美元,这样使得更多人可以享受更低的利率贷款,就会刺激更多人买房,房屋存量就会减少,房价就会回升。

        房贷放贷标准今后将更加严格

        广州日报:但如果把可以享受优惠利率的贷款额度提高,在目前银行放贷如此谨慎的情况下,怎么保证放贷资金来源呢?

        答:其实贷款机构的背后,都会有些投资机构,比如德国退休金机构,这些投资机构向金融机构投资以获取高回报。良性贷款因为是有美国政府保证的项目,风险比较低,投资机构也会愿意把钱投进去。

        广州日报:次贷从市场上消失以后,收入低的人将来要买房如何才能实现呢?

        答:美国十年前是没有次贷的。如果想买房,美国政府作担保的FHA贷款风险比较低。华尔街创造了次贷产品后,放贷标准松懈,FHA竞争不过次贷,从市场上消失了。但因为危机,次贷几乎在市场上消失之后,FHA又回来了。它可以比较低的利率,向低收入者提供低息贷款。

        不过,次贷可能还会回来,但肯定是小范围的,而且放贷标准将会更严格。FHA则可以重新获得市场份额。

        次贷主要是华尔街的危机

        广州日报:抵押贷款证券化本来是为了分散放贷机构而创造的。但在本次危机中,抵押贷款证券化却扮演了使危机恶化的角色。你如何看待这个问题?

        答:次贷就是华尔街自己的问题,因为华尔街的机构比较贪婪。在危机发生之前,华尔街的人认为,他们可以给次贷提供更好的贷款价格,忽视了其实那些不符合标准的借款人根本付不起贷款。还有华尔街的标普和穆迪等评级公司,也扮演了不光彩的角色。本来那些次贷并不符合AAA的评级,但那些评级公司却给了他们这样的评级,因为评级可以获得好的报酬,拉来更多的生意。

        次贷主要是华尔街的危机。投资银行还会继续受到不好的影响,还会有不好的消息,但房地产市场和华尔街的机构破产关系不大,因为人们总要买房,尤其是现在利率这么低,存货又较多。

        美国楼市已出现企稳迹象

        广州日报:房地产对美国经济影响至关重要。在房地产行业艰难处境下,你如何看待美国经济今年走势?

        答:从房地产经济学家角度来讲,因为住房市场不景气,建房者会停止建造房屋,从住房建造开发角度来看,可能会导致经济速度的减缓,但不会导致经济衰退。因为经济刺激计划和降息都推动经济增长。一般认为,美国经济过去增长大概是在3%水平,而2008年可能在1.5%~2%。

        广州日报:中国目前也进入加息周期,房地产价格也比较高,如何避免出现美国房地产市场的问题?

        答:中国的情况比较不同。因为中国住房贷款首付比较高,贷款市场也没有美国这么发达,主要房屋价格是针对城市而不包括农村。我认为,中国房地产价格还会走高,因为农村人口继续涌入城市,这跟美国的大都市纽约和洛杉矶的情况一样。

        广州日报:依照您的经验来看,中国房地产中介行业的寒冬期还要走多久才能结束?

        答:我对中国的中介市场不太了解。按我的经验,日本的住房市场从20世纪90年代开始衰退,下降近15年。但美国今年是房地产市场下行的第三年,市场已经有了走稳的迹象。大概三年就属于一个比较短的周期。

        广州日报:次贷危机的最大教训是什么?

        答:第一,不要借钱给信用比较差或者信用风险高的人。第二,限制投资性的购买。中国政府目前出台了限制投资性买家的政策,对稳定房地产市场有正面意义。

      • 家园 不抬杠,但是和NAR的人讨论买房时机

        就好比走进一家旧车铺子问今天是不是买车的日子,呵呵。

        我从2007年初开始跟踪地产市场,这个"云"已经叫了无数次到底了到底了,绞尽脑汁从大量不利的数据里找到哪怕一点点曙光....结果呢,NAR刚刚发布的报告,不得不承认2007年四季度房屋销量大降,二十年最差,而且事实上没有任何改善的迹象。

        回到楼主的问题,也许可以租一个独立房住住,舒适程度和自己买没什么区别,经纪上划算很多。

      • 家园 谢谢,有用的

        花儿街忒黑了,自己只为赚更多的钱而惹出了问题,却撒泼打滚地要美联储来给他们收拾局面...把他们自己的危机转嫁给全美国民众,甚至世界各个国家...

    • 家园 这问题一百个人有一百个答案吧

      房价掉是真, 不过在弯曲变化不大, 不知道是移民多还是IT新贵多, 象GOOG就造就了不少百万富翁. 跟着大市掉价不奇怪, 不过这地区算是比较安全. 如果学区好就更保险. 任何投资都有RISK, 如果你有那个钱, 弄个自己的房子也不错. 自己家的温暖很难用工式来算.

    • 家园 就您的情况,时候比较难说,Time-line更重要。

      如果就是打算3,4年的时间,给Agent的佣金可能更应该计入成本。

      如果成本不是主要问题,为了小孩子,应该买房。

      如果考虑成本(俺猜你们可能还是学生?),既可以找其他公寓(比如,住在一楼),也可以找出租屋,选择应该还是蛮多的。

    • 家园 利息支出与房租支出有本质差别么

      我这里的情况我反复算过,觉得差不多(利息按免税后算)。其他地方可能不一样。

      那么买房的好处就只能体现在升值上了。这个是风险投资,与买股票没有两样。试与a股比较:

      风险:买房有5-10倍的杠杆,相当于借钱炒股,波动性放大之后,风险会远大于以自有资金投入a股。

      趋势:a股价值投资我能确信长期趋势向上,美国的房产,有谁觉得自己能说得准么?

      流动性:房产差多了,不但现在的大部分资产,还包括将来很长一段时间的很大一部分收入,从此都算锁定去向了。

      风险分散:如上,房产是典型的把鸡蛋放在一个篮子里。

      再算上人民币升值带来的8%-10%无风险收益。。。

      就算要买的话,今年年底前利率一定是急速向下的。。。

      • 家园 多谢,这个真还没想明白,给本家花

        每个月的月供支出和租金支出是一类支出?还是不同?

        按照通常的想法,月供即使比租金高,但房子是买下来了自己的,以后如果要卖,这些月供款是不是能打在房价里一起收回?

        而租金只是白白付出...不可能再收回...

        是不是这样?

        如果房价上涨,那不用说,买房划算.如果房价下跌,那在甚么跌幅程度上租房会比买房划算?能不能量化出一个比例?

        我目前是投了一些钱在国内股市/基金上,不过现在情况微妙,如果撤回来一部分买房,是否也可算落袋为安?

        8过,本家的最后一句话倒是毫无疑问的提醒...

        • 家园 月供支出不等于利息支出

          看看mortgage statement,月供支出实际上包含两个方面:利息支出和本金偿还。

          其中利息支出是无法收回的,是你贷款买房的资金成本。

          本金偿还是可以收回的,是偿还你的贷款,卖房是以本金方式收回。同时随本金的增加,利息部分会逐渐下降。

          和租房相比较,买房子的成本收益为:

          利息加上房子相关的额外开支(地税,维修)再加上水电等费用是你的居住成本。

          本金偿还部分是高利息的、定期的强制储蓄,利率就相当与你的贷款利率,期限就是你的贷款合同期限。

          你额外得到的是房子的机会收益,从长期上(>10年),也可以肯定的说房子肯定是升值的,但是这会根据你的入市时机和居住的期限而定。

          你损失的是机会成本,就是你首付的本金,实际上是无利息的(房价升值计入上面的收益)资金积压。

          租房呢?

          你付出的房租和水电费(如果不包括的话)是你的居住成本。

          你没有高利息存款的选项,但是也没有强制储蓄的负担。

          你无法获得房子升值的收益。

          但是你可以拥有资金的支配权,通过其他投资收获回报的机会收益

          所以是否买房,买房是否合算对每个人答案都不一样,因为每个人的资金流、投资知识、对房子的期望,现有住房的状况,对自己未来的预估都不一样。


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