主题：【讨论】现在在美国买房,是时候吗? -- 林小蒸

以前因为我LG一直打算随时可能回国,也不懂得房地产投资理财知识(若是前几年买了房子,这几年一直都在涨价,要比一直租到现在合算多了罢),所以一直没有买房.现在因为一些情况,至少两三年内不会回国,觉得再继续租房有点不划算,所以开始考虑买房.

都说房地产在降价,可是我这里似乎一直没有感觉.因为这里是个大学城,又有周围最好的高中,据说很多人为了让子女读这个好高中,都到这里来买房,导致这里的房价一直在涨,降不下来.

很想知道次贷危机对本地房价有无影响,但似乎至少暂时还没有看出来.跟熟人谈起也都继续看好本地房市.所以比较犹豫,现在考虑买房到底是否合适?

传说中的美国房地产大跌,到底发生在甚么地方?都会受到波及吗?还是会有例外?是否只有高档住宅受的影响最大?普通house即使降价,也不会降多少?还是说,再等一段时间,就会有更多房屋降价求售?

因为本地房产据说一般是冬天价格较低,春天以后就开始涨.不知道今年还会继续这个规律吗?能从甚么地方得到相关数据以便进行判断?

顺便贴个链接:美国楼市研究

房地产的周期是以年为单位，所以是否是拐点从现在的争论是看不出来的（至少我是糊涂的）。再看一季，结论应该就出来了。

没有人能准确预测未来的房价走势，虽然现在看起来是不太好。一般来说，你打算买了自己住的房子，而且打算住上五年以上，那是应该买的。如果是买投资房，现在似乎还不是好时候。

房地产一般冬天liquidity差，市场交易不旺盛；夏天liquidity比较好，市场交易旺盛。至于价格主要还是跟随经济走势，季节性应该差别不大，毕竟冬天卖房和夏天买房的人也不都是傻子。

房子市场非常local. 不要说从美国全国说，就是我在的某地metro area,我的real estate agent每月给我发property report,会列出各个zip code下房价的走势，过去一年到几个月，各个zip code间从跌１０％到涨３０％的不等。

我这里的情况我反复算过，觉得差不多（利息按免税后算）。其他地方可能不一样。

那么买房的好处就只能体现在升值上了。这个是风险投资，与买股票没有两样。试与a股比较：

风险：买房有5-10倍的杠杆，相当于借钱炒股，波动性放大之后，风险会远大于以自有资金投入a股。

趋势：a股价值投资我能确信长期趋势向上，美国的房产，有谁觉得自己能说得准么？

流动性：房产差多了，不但现在的大部分资产，还包括将来很长一段时间的很大一部分收入，从此都算锁定去向了。

风险分散：如上，房产是典型的把鸡蛋放在一个篮子里。

再算上人民币升值带来的8%-10%无风险收益。。。

就算要买的话，今年年底前利率一定是急速向下的。。。

我应该找agent给我发一些本地房价的走势资料...

8过,走势图都是左侧的,右侧会怎样,大约也还是没法预测...呵呵

每个月的月供支出和租金支出是一类支出?还是不同?

按照通常的想法,月供即使比租金高,但房子是买下来了自己的,以后如果要卖,这些月供款是不是能打在房价里一起收回?

而租金只是白白付出...不可能再收回...

是不是这样?

如果房价上涨,那不用说,买房划算.如果房价下跌,那在甚么跌幅程度上租房会比买房划算?能不能量化出一个比例?

我目前是投了一些钱在国内股市/基金上,不过现在情况微妙,如果撤回来一部分买房,是否也可算落袋为安?

8过,本家的最后一句话倒是毫无疑问的提醒...

自住，我倾向于买，生活品质提高嘛，特别是如果你有小孩。

但是，如果象你说只是２－３年这么一个time line,还是要多考虑一下。自己的房子，会多出不少额外开销。

就是这个原因.宝宝马上就出生了...现在住的apt,楼下住户刁钻得很,稍微有点声音就投诉我们,搞得我们走路说话都只好小心翼翼的,郁闷...

宝宝出生后不可避免会有一些声音出来,甚至可能半夜啼哭甚么的,还不知道他们又会怎样反应呢.不想继续忍受下去,觉得如果再租别的apt也难免会碰到类似事情,所以考虑还是自己买房,自由一点...

多和身边的朋友讨论一下。如果买，别勉强图大。

祝宝宝健康，妈妈开心。

看来是要好好研究研究,不了解的东西太多了.

多谢.也祝校友继续快乐,阖家幸福安康.

看看mortgage statement，月供支出实际上包含两个方面：利息支出和本金偿还。

其中利息支出是无法收回的，是你贷款买房的资金成本。

本金偿还是可以收回的，是偿还你的贷款，卖房是以本金方式收回。同时随本金的增加，利息部分会逐渐下降。

和租房相比较，买房子的成本收益为：

利息加上房子相关的额外开支（地税，维修）再加上水电等费用是你的居住成本。

本金偿还部分是高利息的、定期的强制储蓄，利率就相当与你的贷款利率，期限就是你的贷款合同期限。

你额外得到的是房子的机会收益，从长期上（>10年），也可以肯定的说房子肯定是升值的，但是这会根据你的入市时机和居住的期限而定。

你损失的是机会成本，就是你首付的本金，实际上是无利息的（房价升值计入上面的收益）资金积压。

租房呢？

你付出的房租和水电费（如果不包括的话）是你的居住成本。

你没有高利息存款的选项，但是也没有强制储蓄的负担。

你无法获得房子升值的收益。

但是你可以拥有资金的支配权，通过其他投资收获回报的机会收益

所以是否买房，买房是否合算对每个人答案都不一样，因为每个人的资金流、投资知识、对房子的期望，现有住房的状况，对自己未来的预估都不一样。

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